Check giá "MTKD 10M NGAY LUỸ BÁN BÍCH – 4M x 21M – NHÀ 1 LẦU ĐÚC"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà mặt tiền đường Thạch Lam, Phường Hiệp Tân, Quận Tân Phú, có diện tích đất 84m² (4x21m), diện tích sử dụng 160m² với 2 tầng, 3 phòng ngủ, 3 vệ sinh, giá chào bán 8,9 tỷ đồng. Đơn giá trên diện tích đất khoảng 106 triệu/m², trên diện tích sử dụng là khoảng 55,6 triệu/m².

Với nhà 2 tầng, nhà xây dựng khá chắc chắn (1 lầu đúc), nội thất đầy đủ, hoàn công sổ hồng đầy đủ, mức giá này khá cao so với mặt bằng chung khu vực Tân Phú. Giá trung bình nhà mặt tiền kinh doanh tại các tuyến đường chính ở Tân Phú thường dao động từ 70-90 triệu/m² đất tùy vị trí. Giá 106 triệu/m² cho đất mặt tiền là mức giá trên cao, nhất là nhà đã có kết cấu cũ, không phải nhà mới 100%.

Chi phí xây dựng hiện nay (thô + hoàn thiện) khoảng 6-7 triệu/m², vậy tổng chi phí xây mới 2 tầng khoảng 12-14 tỷ đồng cho căn nhà 160m² sàn. Tuy nhiên đất là yếu tố quan trọng nhất và giá đất mặt tiền Thạch Lam có khả năng tăng nhờ vị trí gần Lũy Bán Bích, chợ, trường học.

Nhận xét về giá: Giá chào 8,9 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền kinh doanh này được đánh giá là hơi cao, có thể bị đội giá khoảng 15-20% so với giá thị trường thực tế. Người mua nên cân nhắc kỹ và thương lượng giảm giá nếu muốn xuống tiền.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Nhà mặt tiền đường nhựa 10m, thuận tiện kinh doanh, lưu thông xe cộ, đặc biệt thông thẳng ra Lũy Bán Bích – tuyến đường lớn và sầm uất.
• Nhà có 2 tầng đúc kiên cố, 3 phòng ngủ, 3 WC, nội thất đầy đủ, sổ hồng hoàn công rõ ràng.
• Hướng nhà Đông, hợp phong thủy với nhiều gia chủ theo quan niệm đón gió mát sáng sớm.
• Nhà nở hậu, chiều dài sâu 21m – thuận lợi để mở rộng hoặc xây dựng thêm, tăng giá trị sử dụng.

Điểm hạn chế là căn nhà thuộc hẻm xe hơi, tức không phải mặt tiền trực tiếp đường lớn mà phải đi vào hẻm, điều này ảnh hưởng phần nào đến khả năng kinh doanh và giá trị bất động sản.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất cho khách mua vừa ở vừa kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Với vị trí gần chợ và trường học, có thể khai thác cho thuê nhà ở kết hợp mở cửa hàng tiện lợi, quán cà phê nhỏ hoặc dịch vụ ăn uống.

Nếu khách đầu tư có tiềm lực tài chính, cân nhắc mua để xây mới lại căn nhà 3-4 tầng theo kiểu nhà phố hiện đại nhằm tăng diện tích sử dụng và giá trị cho thuê hoặc bán lại trong tương lai khi khu vực phát triển hơn.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt sổ hồng và hoàn công để tránh tranh chấp.
• Xem xét thực tế khả năng quay đầu xe trong hẻm, vì hẻm xe hơi nhưng có thể có điểm nghẽn gây khó khăn cho kinh doanh.
• Đánh giá tình trạng nhà cũ, khả năng thấm dột, xuống cấp kết cấu sau thời gian sử dụng.
• Kiểm tra quy hoạch khu vực, nhất là các dự án mở rộng đường, cải tạo hạ tầng có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
• Đánh giá phong thủy căn nhà, đặc biệt do nhà hướng Đông và nở hậu, xem có phù hợp với nhu cầu người mua hay không.