Nhận định mức giá bán đất tại Hẻm liên tổ 9-10, Nguyễn Văn Cừ, Quận Ninh Kiều, Cần Thơ
Với diện tích 95m² (kích thước thực tế khoảng 5,3m x 19m), vị trí trong hẻm liên tổ 9-10 trên đường Nguyễn Văn Cừ nối dài, đất thổ cư 100%, đã có nhà cấp 4 gồm 3 phòng ngủ và gác lửng, pháp lý đầy đủ, mặt tiền hẻm xe hơi rộng 8m, hướng Tây Nam, giá chào bán 4,2 tỷ đồng tương đương khoảng 44,21 triệu đồng/m². Đây là mức giá được chủ nhà chốt cố định.
Phân tích thị trường và mức giá tương đương
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Văn Cừ nối dài, Ninh Kiều | 90 – 100 | 3,8 – 4,3 | 42 – 45 | Đất thổ cư có nhà cấp 4 | Gần vị trí, hẻm xe hơi, pháp lý rõ ràng |
| Hẻm 7m đường Nguyễn Văn Cừ, Ninh Kiều | 90 – 110 | 3,5 – 4 | 38 – 40 | Đất thổ cư chưa xây nhà | Hẻm nhỏ hơn, chưa có nhà |
| Đường Nguyễn Văn Cừ chính, Ninh Kiều | 80 – 100 | 4,5 – 5 | 50 – 55 | Đất mặt tiền | Vị trí đắc địa hơn, mặt tiền chính |
Nhận xét và đánh giá
– Mức giá 44,21 triệu đồng/m² cho lô đất trong hẻm liên tổ 9-10 thuộc Nguyễn Văn Cừ nối dài với nhà cấp 4 3 phòng ngủ là hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại, bởi:
- Vị trí đất nằm trong khu vực phát triển, hẻm rộng 8m thuận tiện xe hơi ra vào, pháp lý thổ cư 100% có sổ đỏ rõ ràng.
- Đất có nhà cấp 4 kèm theo, giúp người mua có thể ở ngay hoặc tận dụng giá trị nhà để kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê.
- So với đất hẻm nhỏ hơn hoặc chưa có nhà thì giá đất này cao hơn khoảng 10-15% do tiện ích và pháp lý tốt hơn.
- So với đất mặt tiền chính đường Nguyễn Văn Cừ thì giá này thấp hơn đáng kể (50-55 triệu/m²) nên đây là lựa chọn phù hợp nếu người mua không cần mặt tiền đường lớn.
– Tuy nhiên, nếu người mua có mục tiêu đầu tư lướt sóng hoặc mua để xây mới hoàn toàn thì có thể đề xuất mức giá khoảng 3,8 – 4 tỷ đồng (tương đương 40 – 42 triệu/m²) để có biên độ thương lượng hợp lý, bởi:
- Nhà cấp 4 có thể cần sửa chữa hoặc xây mới, phát sinh thêm chi phí.
- Thị trường đất trong hẻm có thể không tăng giá nhanh như đất mặt tiền.
- Đối với nhà đầu tư, mức giá này giúp đảm bảo biên lợi nhuận khi bán lại hoặc cho thuê.
Đề xuất cách thương lượng với chủ nhà
Khi tiếp cận chủ nhà, nên trình bày các luận điểm sau để thuyết phục giảm giá:
- Phân tích chi tiết chi phí cải tạo nhà cấp 4 hoặc xây mới, từ đó giảm giá tương ứng.
- Tham khảo mức giá thực tế các lô đất trong hẻm nhỏ hơn hoặc chưa có nhà ở khu vực gần để minh chứng giá chào bán hiện tại hơi cao.
- Đề xuất mức giá 3,8 – 4 tỷ đồng, nhấn mạnh khả năng giao dịch nhanh và thanh toán linh hoạt để chủ nhà cân nhắc.
- Trình bày kế hoạch sử dụng đất rõ ràng, thể hiện thiện chí mua để tạo niềm tin.
Kết luận
Mức giá 4,2 tỷ đồng cho lô đất diện tích 95m² có nhà cấp 4 trong hẻm rộng Nguyễn Văn Cừ nối dài là hợp lý nếu người mua ưu tiên vị trí gần trung tâm, tiện ích đầy đủ và không ngại chi phí cải tạo. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư hoặc mua ở lâu dài với ngân sách hợp lý hơn, người mua nên thương lượng giảm giá xuống mức khoảng 3,8 – 4 tỷ đồng dựa trên các phân tích thực tế và điều kiện thị trường.
