Nhận định mức giá 7,9 tỷ đồng cho nhà đất tại đường Đoàn Giỏi, Quận Tân Phú
Với diện tích 130 m² (6.35m x 21m), nhà cấp 4 có gác lửng và 5 phòng trọ đang cho thuê với dòng tiền 10 triệu đồng/tháng, mức giá 7,9 tỷ đồng tương ứng khoảng 60,77 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung bất động sản khu vực Quận Tân Phú hiện nay, đặc biệt cho phân khúc nhà trong hẻm xe hơi.
Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong các trường hợp sau:
- Vị trí gần Aeon Mall Tân Phú, chỉ vài bước chân, thuận tiện cho nhu cầu sinh hoạt, mua sắm.
- Nhà nằm trên mặt tiền Bờ Bao Tân Thắng, trong hẻm lớn, xe hơi ra vào thoải mái, thuận tiện cho kinh doanh hoặc xây dựng mới.
- Đất đã có sổ hồng, pháp lý rõ ràng, khu đất full thổ cư và không lỗi phong thủy.
- Tiềm năng phát triển cao: có thể xây mới dãy trọ, căn hộ dịch vụ cho thuê với mức giá cho thuê hiện tại 10 triệu/tháng đang mang lại dòng tiền ổn định.
Phân tích chi tiết và so sánh giá bất động sản khu vực Quận Tân Phú
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Tham khảo bất động sản tương tự tại Quận Tân Phú |
|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 130 | 90 – 150 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 60,77 | 40 – 55 |
| Tổng giá (tỷ đồng) | 7,9 | 3,6 – 7,5 |
| Loại hình | Nhà cấp 4, nhà ngõ xe hơi, có 5 phòng trọ | Nhà cấp 4, căn hộ nhỏ, nhà trong hẻm, ít phòng trọ |
| Tiềm năng sử dụng | Đang cho thuê, phù hợp xây CHDV, dãy trọ mới | Chủ yếu để ở, ít tiềm năng cho thuê cao |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, full thổ cư | Tương tự |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ hồng chính chủ, không tranh chấp, đảm bảo thực trạng phù hợp giấy tờ.
- Đánh giá kỹ tiềm năng phát triển khu vực, quy hoạch trong tương lai, tránh các dự án có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
- Xem xét dòng tiền hiện tại từ cho thuê phòng trọ 10 triệu/tháng có khả năng tăng trong tương lai không.
- Thương lượng giá với chủ nhà dựa trên các điểm không thuận lợi như nhà cũ cấp 4, cần đầu tư xây dựng lại, vốn ban đầu khá lớn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá khoảng 6,5 – 7 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn cho tài sản này, tương ứng 50 – 54 triệu đồng/m², bởi:
- Nhà cấp 4 cũ cần đầu tư xây mới, chi phí xây dựng khá lớn, ảnh hưởng đến tổng vốn đầu tư.
- Dòng tiền cho thuê hiện tại 10 triệu/tháng là mức trung bình, chưa cao so với tiềm năng khu vực.
- Giá thị trường khu vực tương tự đa phần dao động dưới 55 triệu/m².
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể tập trung vào các điểm sau:
- Phân tích chi tiết chi phí tiềm năng để xây dựng mới và thời gian hoàn vốn khi đầu tư.
- Nêu rõ so sánh giá thị trường các bất động sản tương tự trong khu vực có giá thấp hơn.
- Đề xuất mức giá phù hợp với hiện trạng, đồng thời cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng để tạo sự tin tưởng.
