Nhận định mức giá 7,5 tỷ đồng cho nhà tại đường Ung Văn Khiêm, Quận Bình Thạnh
Mức giá 7,5 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 85 m² (4.5 x 19m), diện tích sử dụng 70 m² tại vị trí hẻm xe hơi đường Ung Văn Khiêm, Phường 25, Quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh là mức giá tương đối cao.
Tính ra, giá/m² đất khoảng 88,24 triệu đồng/m², đây là mức giá cao so với mặt bằng chung các căn nhà hẻm xe hơi khu vực Bình Thạnh hiện nay, đặc biệt là nhà chỉ có 1 tầng và 1 phòng ngủ.
Phân tích chi tiết mức giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Căn nhà điển hình khu Bình Thạnh (Tham khảo gần đây) |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Ung Văn Khiêm, hẻm xe hơi, Phường 25, Q.Bình Thạnh | Hẻm xe hơi các đường xung quanh Ung Văn Khiêm, Phường 25 – 26, Q.Bình Thạnh |
| Diện tích đất | 85 m² (4.5 x 19 m) | 70 – 90 m² (thường 4-5m mặt tiền, chiều dài từ 14-20m) |
| Diện tích sử dụng | 70 m² (1 tầng) | 70 – 100 m², đa số nhà 2-3 tầng |
| Số tầng | 1 tầng | 2 – 3 tầng phổ biến |
| Giá bán | 7.5 tỷ đồng | 5.5 – 7 tỷ đồng (nhà 2 tầng, diện tích tương đương) |
| Giá/m² đất | 88,24 triệu đồng/m² | 60 – 80 triệu đồng/m² |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Hẻm xe hơi, khu vực sầm uất, gần ĐH Hutech | Hẻm xe hơi, khu vực tương tự, nhiều tiện ích |
Nhận xét về mức giá
– Giá bán 7,5 tỷ đồng là khá cao so với mặt bằng nhà hẻm xe hơi cùng khu vực có diện tích và số tầng tương đương.
– Nhà chỉ có 1 tầng, 1 phòng ngủ, trong khi nhiều căn tương tự đã có 2-3 tầng và giá bán dao động khoảng 5,5-7 tỷ đồng.
– Tuy nhiên vị trí gần đại học Hutech và khu vực sầm uất có thể tạo tiềm năng cho việc xây mới và khai thác cho thuê (như nhà trọ, căn hộ dịch vụ).
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên các dữ liệu tham khảo thực tế, mức giá phù hợp hơn nên ở khoảng 6,5 đến 7 tỷ đồng. Đây là mức giá khá sát với thị trường, đồng thời tính đến việc căn nhà cần cải tạo hoặc xây mới để khai thác hiệu quả hơn.
Cách thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Nhấn mạnh việc căn nhà hiện chỉ có 1 tầng, số phòng ngủ và tiện nghi hạn chế, cần đầu tư xây dựng mới nếu muốn khai thác tối đa giá trị.
- Đưa ra các so sánh về giá bán của các căn nhà tương tự trong hẻm xe hơi cùng khu vực, có nhiều tầng hơn với mức giá thấp hơn.
- Phân tích tiềm năng đầu tư dài hạn: nếu đầu tư 1-2 tỷ để xây thêm tầng hoặc cải tạo, tổng chi phí sẽ tăng lên, do đó giá mua ban đầu cần hợp lý để đảm bảo hiệu quả tài chính.
- Đề xuất thương lượng mức giá khởi điểm 6,5 tỷ, có thể đồng ý tăng nhẹ nếu chủ nhà có lý do chính đáng và chứng minh được giá trị vượt trội.
Kết luận
Mức giá 7,5 tỷ đồng cho căn nhà hiện tại là mức giá cao hơn mặt bằng chung nếu xét về số tầng và tiện nghi. Nếu người mua có kế hoạch xây mới hoặc khai thác nhà trọ, căn hộ dịch vụ, mức giá này có thể chấp nhận được nhưng vẫn nên thương lượng giảm giá để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
