Nhận định mức giá
Giá 23,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt phố 7 tầng tại trung tâm quận Nam Từ Liêm, diện tích 75 m², tương đương 313,33 triệu/m², là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Mỹ Đình. Tuy nhiên, mức giá này có thể hợp lý trong trường hợp nhà sở hữu vị trí cực kỳ đắc địa, mặt tiền rộng, và khả năng kinh doanh tốt như đang cho thuê thu về 80 triệu/tháng chưa kể phí dịch vụ.
Phân tích chi tiết và dữ liệu so sánh
| Tiêu chí | Căn nhà đang phân tích | Tham khảo căn tương tự khu Mỹ Đình | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 75 | 70-90 | Tương đương |
| Số tầng | 7 (6 tầng sử dụng + 1 tum) | 5-7 tầng | Cao tầng, có thang máy |
| Giá/m² (triệu VNĐ) | 313,33 | 200-280 | Cao hơn 10-50% so với thị trường |
| Giá tổng (tỷ VNĐ) | 23,5 | 14-20 | Đắt hơn do vị trí và doanh thu cho thuê hiện tại |
| Doanh thu cho thuê (triệu đồng/tháng) | 80 (chưa bao gồm phí dịch vụ) | 50-70 | Rất tốt, tăng giá trị đầu tư |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, giấy phép xây dựng, PCCC đầy đủ | Thông thường có đủ | Yếu tố an tâm pháp lý |
| Vị trí | Đường Mỹ Đình, trung tâm quận Nam Từ Liêm, giao thông thuận tiện | Gần trung tâm, khu vực sầm uất | Vị trí vàng, thuận tiện kinh doanh |
Những lưu ý khi xuống tiền
- Xác thực đầy đủ các giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ đỏ và giấy phép xây dựng.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê hiện tại, nguồn thu nhập từ cho thuê để đảm bảo tính ổn định và khả năng sinh lời.
- Khảo sát kỹ giá thị trường khu Mỹ Đình và các dự án lân cận để đánh giá tính cạnh tranh.
- Đánh giá chi phí bảo trì, vận hành, cũng như các khoản phí dịch vụ phát sinh.
- Xem xét khả năng tăng giá trị tài sản trong tương lai dựa trên quy hoạch vùng, hạ tầng giao thông.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá 23,5 tỷ đồng là hơi cao so với mặt bằng chung, mặc dù có doanh thu cho thuê tốt và vị trí đắc địa. Một mức giá hợp lý hơn có thể là 20 – 21 tỷ đồng, tương đương khoảng 267 – 280 triệu/m², vẫn phản ánh được giá trị tài sản và tiềm năng sinh lời.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Trình bày rõ so sánh giá thị trường cùng loại hình, vị trí tương tự.
- Nhấn mạnh việc bạn sẽ thanh toán nhanh, không mất phí môi giới, giúp giao dịch thuận lợi.
- Đề cập đến những rủi ro hoặc chi phí duy trì vận hành toà nhà để thương lượng giảm giá.
- Đưa ra đề nghị mua có điều kiện, ví dụ: cam kết thuê lâu dài hoặc bảo trì tài sản.
