Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Nguyễn Duy Cung, P12, Gò Vấp có diện tích đất 100 m², diện tích sử dụng khoảng 200 m² với 3 tầng thực tế (mô tả có chênh lệch giữa 3 và 4 tầng, cần kiểm tra thực tế). Giá chào bán 11,7 tỷ tương đương 117 triệu/m² đất và khoảng 58,5 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng khu vực Gò Vấp, đặc biệt với nhà phố mặt tiền đường nhỏ Nguyễn Duy Cung (không phải là đường lớn, không phải mặt tiền trục chính quận).
So với chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện, xây nhà mới 3-4 tầng trên diện tích này dao động 1,2 – 1,4 tỷ đồng. Giá bán hiện tại gấp gần 8-10 lần chi phí xây dựng, tức là chủ yếu là giá đất và vị trí.
Theo khảo sát thị trường cùng phân khúc mặt tiền Gò Vấp, giá đất mặt tiền đường chính lớn dao động từ 120 – 150 triệu/m², đường nhỏ hơn từ 80 – 100 triệu/m². Do vậy mức giá 117 triệu/m² đất này nằm trong khoảng cao nhưng chưa vượt trội, có thể chấp nhận được nếu vị trí thực sự kinh doanh tốt.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại được xem là hơi cao so với mặt bằng đường Nguyễn Duy Cung, do đó người mua nên cân nhắc thương lượng giảm khoảng 5-10% để đảm bảo không mua bị đắt. Nếu không có nhu cầu kinh doanh đòi hỏi mặt tiền lớn, mức giá này không hấp dẫn để mua đầu tư thuần túy.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường, thuận tiện kinh doanh đa ngành nghề, giao thông khá thuận lợi trong khu vực.
- Diện tích đất và chiều dài sâu 23 m lớn hơn nhiều căn nhà phố cùng khu vực, tạo tiềm năng mở rộng hoặc cho thuê tầng dưới.
- Thiết kế 3 tầng vuông vức, gara ô tô riêng biệt rất hiếm với nhà mặt phố Gò Vấp, phù hợp cho gia đình có ô tô và nhu cầu ở kết hợp kinh doanh.
- Hướng Tây có thể gây nóng vào buổi chiều, cần lưu ý chống nóng và thông gió.
- Nội thất cao cấp tạo giá trị sử dụng ngay mà không cần đầu tư sửa chữa nhiều.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho gia đình vừa ở vừa làm văn phòng công ty hoặc kinh doanh nhỏ (shop, spa, văn phòng đại diện). Gara ô tô riêng biệt và sân thượng rộng tạo không gian sống thoáng đãng. Nếu không có nhu cầu ở, có thể cho thuê từng tầng hoặc cả nhà để thu nhập ổn định.
Khả năng đầu tư xây mới không tối ưu do giá đất đã khá cao, xây hết diện tích cũng không tạo tỷ suất lợi nhuận vượt trội. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí mặt phố và giá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Thống Nhất, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 (4.3x23m) | 80 (5x16m) | 90 (4×22.5m) |
| Số tầng | 3 tầng | 4 tầng | 3 tầng |
| Hướng | Tây | Đông | Nam |
| Giá bán (tỷ đồng) | 11.7 | 12.5 | 10.8 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 117 | 156 | 120 |
| Phù hợp kinh doanh | Có gara, mặt tiền nhỏ | Mặt tiền lớn, không gara | Mặt tiền, hẻm 4m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế số tầng và diện tích sử dụng, tránh nhầm lẫn trong mô tả.
- Đánh giá kỹ tình trạng nội thất, bền vững kết cấu nhà (nhà xây đã lâu có thể cần sửa chữa phần điện nước, chống thấm).
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ rõ ràng, không vướng quy hoạch lộ giới hoặc tranh chấp.
- Đánh giá khả năng chống nóng hướng Tây, có thể cần đầu tư thêm hệ thống cách nhiệt hoặc máy lạnh.
- Đánh giá giao thông, đặc biệt khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm nhỏ nếu có.
