Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư diện tích 170m², ngang 7.5m x dài 23m, vị trí đường Lê Đức Thọ, P.17, Q. Gò Vấp. Giá chào 14,4 tỷ tương đương khoảng 82,35 triệu/m². Đây là mức giá khá cao trong khu vực Gò Vấp nhưng vẫn nằm trong vùng giá đất mặt tiền đường lớn, gần chợ và tiện ích. Vị trí sát chợ An Nhơn, gần các trục chính như Dương Quảng Hàm, Lotte Mart, Cityland giúp tăng tính thanh khoản và tiềm năng phát triển kinh doanh.
So sánh với các lô đất thổ cư cùng khu vực, giá đất mặt tiền đường lớn thường dao động từ 70-90 triệu/m² tùy vị trí. Tuy nhiên, lô đất này thuộc hẻm xe hơi (HXH) chứ không phải mặt tiền đường chính nên giá 82 triệu/m² hơi bị đẩy cao. Đất vuông vức, thổ cư 100%, nở hậu là điểm cộng lớn, phù hợp xây CHDV hoặc nhà phố cao tầng (tối đa 5 tầng theo quy định xây dựng khu vực). Chi phí xây dựng mới ước tính khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 5 tầng ~ 850m² sàn thì vốn xây dựng khoảng 5-6 tỷ. Nếu khai thác cho thuê CHDV, dòng tiền có thể ổn định và sinh lời tốt.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại đã sát ngưỡng trên của khu vực, người mua cần thương lượng để giảm khoảng 5-10% do đây không phải đất mặt tiền chính mà nằm trong hẻm xe hơi. Nếu chủ nhà giữ giá thì cần kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm, khả năng xây dựng và pháp lý liên quan tới vay ngân hàng đang còn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Đất vuông, nở hậu, chiều ngang lớn 7.5m hiếm trong khu vực, thuận tiện thiết kế nhà hoặc CHDV.
– Vị trí hẻm xe hơi ngay sát chợ An Nhơn – điểm tập trung dân cư đông đúc, tiện ích đa dạng, rất thích hợp kinh doanh cho thuê.
– Gần các trục đường lớn, dễ dàng di chuyển về trung tâm Quận 1, Phú Nhuận, Bình Thạnh.
– Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, đất thổ cư 100% đảm bảo xây dựng không bị giới hạn.
– Hẻm xe hơi rộng rãi hơn so với nhiều hẻm nhỏ khác trong khu vực, thuận tiện cho xe tải, chuyển hàng khi làm CHDV.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là mảnh đất phù hợp nhất để đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ (CHDV) cho thuê hoặc nhà phố cho thuê dài hạn. Với diện tích và vị trí thuận lợi, xây mới 4-5 tầng sẽ tận dụng tối đa mật độ xây dựng, mang lại dòng tiền thuê ổn định và khả năng tăng giá tài sản lâu dài. Nếu mua để ở, cũng hợp lý nhưng hơi đắt so với mặt bằng xung quanh, có thể cân nhắc thêm các căn đất khác gần mặt tiền đường lớn hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 7, P.17) | Đối thủ 2 (Dương Quảng Hàm, P.5) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 170 m² (7.5 x 23) | 160 m² (7 x 22.8) | 180 m² (6 x 30) |
| Vị trí | Hẻm xe hơi gần chợ An Nhơn | Hẻm xe hơi, cách chợ 500m | Mặt tiền đường lớn, cách chợ 1km |
| Giá/m² | 82,35 triệu | 75 triệu | 90 triệu |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, đang vay bank | Sổ hồng riêng, sạch | Sổ hồng riêng, sạch |
| Tiềm năng xây dựng | Đất thổ cư, xây tối đa 5 tầng | Đất thổ cư, xây 4 tầng | Đất thổ cư, xây 5 tầng |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ, siêu thị, trường học | Gần chợ nhỏ, trường học | Gần siêu thị, trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm, xác nhận hẻm xe hơi đúng pháp lý, có giấy phép xây dựng tối đa không.
- Xác minh rõ khoản vay ngân hàng đang thế chấp để tránh rủi ro pháp lý hoặc tranh chấp.
- Kiểm tra thực trạng đất, xem có bị lấn chiếm, tranh chấp hay khó khăn trong việc xây dựng.
- Đánh giá hướng đất, tránh lỗi phong thủy nặng gây khó khăn khi khai thác.
- Xem xét khả năng quay đầu xe trong hẻm để thuận tiện cho việc vận chuyển, phục vụ mục đích kinh doanh.
- Đề nghị chủ nhà cung cấp giấy tờ đầy đủ, không có tranh chấp, đảm bảo sổ hồng rõ ràng, hiện trạng đúng như mô tả.
