Thẩm định giá trị thực:
Nhà nằm tại Thạnh Xuân 14, Quận 12, diện tích đất 80m², diện tích sử dụng thực tế khoảng 160m² trên 2 tầng. Đơn giá chào bán khoảng 3,6 tỷ / 80 m² đất = 45 triệu/m² đất, tương đương mức giá thị trường khu vực Quận 12 cho nhà phố liền kề có hẻm xe hơi thông thoáng, nội thất cao cấp.
So với giá xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² xây dựng thô hoàn thiện, 2 tầng với tổng 160m² sàn sẽ mất khoảng 1 – 1,12 tỷ chi phí xây mới. Tuy nhiên, nhà đã hoàn công, nội thất cao cấp, mặt tiền hẻm xe hơi tránh nhau nên giá 3,6 tỷ là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao.
Diện tích đất 80m² hơi nhỏ hơn so với thông tin mô tả đất 96,15 m², cần kiểm tra kỹ sổ. Nếu diện tích thực là 80m² thì đơn giá/m² đất tăng lên đáng kể, gây áp lực giá.
Nhận xét về giá: Giá 3,6 tỷ tương đương 45 triệu/m² đất là mức trung bình khá cho khu vực có hẻm xe hơi tránh, nội thất đẹp, pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, cần lưu ý diện tích đất thực tế và khả năng khai thác mật độ xây dựng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 2 mặt tiền hẻm xe hơi tránh nhau, thuận tiện di chuyển, hiếm có trong khu vực.
- Nhà mới sửa đẹp, nội thất cao cấp, có sân trước rộng để xe 7 chỗ, sân sau để được 5 xe máy rất tiện lợi.
- Vị trí gần khu căn hộ cao cấp Picity, kết nối hẻm thông ra các tuyến Thạnh Xuân 13, 25 giúp lưu thông linh hoạt.
- Sổ hồng vuông vức, hoàn công đầy đủ là điểm cộng pháp lý rất quan trọng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền cao nhờ kết cấu 3 phòng ngủ, không gian rộng rãi, nội thất cao cấp và vị trí thuận tiện. Ngoài ra, với 2 mặt tiền hẻm rộng, tiềm năng đầu tư xây lại nhà mới hoặc cải tạo tăng diện tích sử dụng cũng khả thi trong tương lai.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (TX14, Quận 12) | Đối thủ 2 (TX13, Quận 12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 80 | 90 | 85 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 160 | 150 | 140 |
| Mặt tiền hẻm | 2 mặt tiền hẻm xe hơi tránh | 1 mặt tiền hẻm xe máy | 1 mặt tiền hẻm xe hơi nhỏ |
| Phòng ngủ | 3 | 3 | 2 |
| Giá bán (tỷ) | 3,6 | 3,8 | 3,3 |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ diện tích đất thực tế trên sổ so với hiện trạng, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng pháp lý sổ hồng, xác nhận hoàn công và không dính quy hoạch.
- Do nhà đã sửa đẹp, chú ý kiểm tra kỹ kết cấu chịu lực, tránh hiện tượng thấm dột hoặc xuống cấp tiềm ẩn.
- Hẻm 2 xe hơi tránh nhưng cần xác thực thực tế để đảm bảo quay đầu xe và giao thông thuận tiện.
- Kiểm tra các tiện ích xung quanh, tiềm năng phát triển khu vực để đánh giá khả năng tăng giá.
