Check giá "NGUYÊN CĂN PHÚ NHUẬN – 5 PHÒNG – HẺM XE HƠI"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà nguyên căn diện tích đất 3x15m (45m²), kết cấu 1 trệt, 3 lầu, 5 phòng ngủ, 5 phòng vệ sinh. Giá thuê 19,6 triệu/tháng tương đương khoảng 435.000 VNĐ/m²/tháng (tính trên diện tích đất). Nếu tính trên tổng diện tích sử dụng sàn khoảng 4 tầng x 45m² = 180m² sàn, thì giá thuê khoảng 108.888 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao trong khu vực Phú Nhuận nhưng vẫn nằm trong khung phổ biến cho nhà nguyên căn loại này hẻm 6m, gần mặt tiền.

Về mặt xây dựng, nhà có 3 lầu chắc chắn, không phải nhà cũ nát, nên chi phí duy trì thấp. Nhà có giấy tờ sổ hồng rõ ràng, không vướng pháp lý.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

– Hẻm xe hơi rộng 6m, cách mặt tiền Huỳnh Văn Bánh chỉ 50m, rất thuận tiện cho việc di chuyển và buôn bán.
– Số lượng phòng ngủ và vệ sinh lớn (5PN, 5WC) phù hợp cho gia đình đa thế hệ hoặc người cần thuê làm văn phòng, dịch vụ.
– Có máy lạnh trong các phòng, tăng tiện nghi cho người thuê.
– Vị trí gần trường học (mầm non Sơn Ca 14, THPT Hàn Thuyên) và nhà thờ Đa Minh-Ba Chuông, thuận tiện cho các gia đình có con nhỏ và sinh hoạt tôn giáo.
– Hẻm thông thoáng, sầm uất, phù hợp kinh doanh nhỏ.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà này phù hợp nhất cho thuê gia đình đông người hoặc làm văn phòng công ty nhỏ, trung tâm đào tạo, hoặc kinh doanh dịch vụ (như spa, salon, nhà trẻ tư nhân). Cũng có thể tận dụng vị trí hẻm lớn để mở cửa hàng kinh doanh nhỏ hoặc phòng trọ cao cấp cho thuê từng phòng.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, nhất là phần cầu thang, hệ thống điện nước để tránh sửa chữa lớn trong tương lai.
• Xác minh thực tế chiều ngang 3m có đủ rộng để xe hơi vào trong nhà hay chỉ đỗ ngoài hẻm.
• Kiểm tra hẻm có bị cấm xe tải hay xe lớn vào giờ cao điểm không, ảnh hưởng việc giao nhận hàng hóa nếu dùng làm kinh doanh.
• Đánh giá phong thủy căn nhà: mặt tiền hẻm, hướng nhà có thoáng khí, ánh sáng tự nhiên đủ.
• Kiểm tra pháp lý sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch không ảnh hưởng tới nhà trong tương lai.

Nhận xét về giá: Giá thuê 19,6 triệu/tháng là mức giá cao nhưng phù hợp với nhà nguyên căn có kết cấu tốt, hẻm xe hơi rộng, vị trí gần trung tâm Phú Nhuận. Tuy nhiên, với chiều ngang chỉ 3m hơi nhỏ, người thuê cần xác nhận khả năng đậu xe và tiện ích thực tế trong nhà để tránh phát sinh chi phí hoặc bất tiện sau này. Nếu có thể thương lượng giảm nhẹ 5-10% sẽ là mức giá hợp lý hơn, nhất là khi so sánh với các căn đối thủ có hẻm rộng hơn hoặc diện tích lớn hơn. Người thuê nên xem nhà trực tiếp để kiểm tra thực trạng, tránh trường hợp giá cao mà nhà xuống cấp hoặc bất tiện về giao thông.