Thẩm định giá trị thực:
Diện tích nguyên sàn tầng 2 là 100m², giá thuê đề xuất 11,5 triệu/tháng tương đương 115.000 đồng/m²/tháng. Với mặt bằng văn phòng tại khu vực Hiệp Bình Phước, Thành phố Thủ Đức, mức giá thuê văn phòng loại nhỏ (full nội thất, có thang máy) dao động phổ biến từ 100.000 – 130.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và chất lượng tòa nhà. Khu đô thị Vạn Phúc là khu vực đang phát triển, gần các tiện ích và giao thông thuận lợi, nên giá này về cơ bản nằm trong khung hợp lý, không quá cao so với mặt bằng xung quanh.
Tòa nhà có 1 hầm, 1 trệt, 3 lầu với thang máy, thiết kế 2 phòng riêng biệt có WC và máy lạnh đầy đủ, khá tiện nghi. Đây không phải mặt bằng mới xây, nhưng được trang bị nội thất nên giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê. Giá thuê này nếu quy đổi theo giá xây mới văn phòng khoảng 6-7 triệu/m² để so sánh thì rõ ràng thuê sẽ tiết kiệm hơn nhiều so với tự xây hoặc mua.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt bằng nguyên sàn, diện tích 100m² khá phù hợp cho doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc startup cần không gian làm việc riêng nhưng vẫn có sự phân chia phòng rõ ràng.
- Vị trí tại khu đô thị Vạn Phúc, Hiệp Bình Phước, khu vực an ninh, nhiều tiện ích ngoại khu như trung tâm thương mại, nhà hàng, ngân hàng,…
- Thiết kế có ban công riêng cho phòng 1, tạo không gian thoáng đãng, giảm cảm giác gò bó trong văn phòng.
- Thang máy hoạt động giúp thuận tiện cho việc đi lại và vận chuyển thiết bị văn phòng.
- Nội thất đầy đủ, có máy lạnh và WC riêng biệt cho từng phòng, phù hợp nhu cầu sử dụng ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để làm văn phòng cho thuê hoặc trụ sở công ty nhỏ, đặc biệt các mô hình kinh doanh không cần mặt tiền lớn nhưng cần không gian yên tĩnh và riêng tư. Ngoài ra, có thể tận dụng làm văn phòng chia sẻ (coworking space nhỏ) hoặc đào tạo, tư vấn. Không phù hợp để làm mặt bằng kinh doanh bán lẻ vì thiếu mặt tiền và không có chỗ để xe rộng rãi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phường Linh Trung) | Đối thủ 2 (Phường Hiệp Bình Chánh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 100 | 90 | 110 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 11,5 | 10 – 12 | 12 – 13 |
| Trang bị nội thất | Full (máy lạnh, WC riêng) | Máy lạnh cơ bản | Full nhưng không có thang máy |
| Vị trí | Khu đô thị Vạn Phúc, an ninh tốt | Gần chợ, khu công nghiệp | Khu dân cư đông đúc, mặt tiền đường lớn |
| Tiện ích | Thang máy, ban công | Không có thang máy | Không có ban công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng thang máy vận hành ổn định, bảo trì đầy đủ.
- Xác minh giấy phép kinh doanh và hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước, điều hòa hoạt động tốt, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh tính pháp lý của sổ và quyền cho thuê lại nguyên sàn tầng 2.
- Kiểm tra an ninh khu vực, khả năng gửi xe cho nhân viên và khách hàng.
Kết luận: Với mức giá 11,5 triệu/tháng cho nguyên sàn 100m² đã trang bị đầy đủ nội thất, thang máy và nằm tại khu đô thị Vạn Phúc, mức giá này không bị đẩy quá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, để ép giá người thuê có thể lưu ý rằng:
- Không có mặt tiền thương mại lớn, hạn chế khả năng quảng cáo trực tiếp.
- Diện tích và thiết kế không quá mới, có thể có chi phí bảo trì phát sinh nếu không được kiểm tra kỹ.
- Khả năng tiếp cận xe hơi, chỗ đậu xe không được đề cập rõ, cần kiểm tra thêm.
Nếu nhu cầu là văn phòng làm việc với ngân sách vừa phải, yêu cầu tiện nghi đầy đủ và vị trí an ninh, đây là lựa chọn khả thi và nên chốt nhanh trước khi thị trường tăng giá tại khu vực này.
