Thẩm định giá trị thực:
Nhà 1 trệt 2 lầu, diện tích 63m² (4x15m), tổng sàn xây dựng khoảng 189m². Giá bán 4,75 tỷ tương đương ~75,130,000 VNĐ/m² sàn. Với nhà trong hẻm 5m, khu vực Bình Thạnh gần Phú Nhuận, sát Q1, mức giá này không quá cao so với mặt bằng chung.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là nhà cũ xây dựng cách đây nhiều năm, chi phí xây mới trung bình hiện nay khoảng 6-7 triệu/m². Nếu xây lại, chi phí hoàn thiện khoảng 1,2 – 1,3 tỷ cho 200m², chưa tính giá đất. Giá đất khu vực Hoàng Hoa Thám có thể đang dao động 70-80 triệu/m² đất nền mặt tiền. Vì nhà trong hẻm 5m, giá đất có thể giảm khoảng 15-20% so với mặt tiền đường lớn.
Như vậy, giá 4,75 tỷ là mức giá hợp lý nhưng có thể hơi cao nếu so với nhà mặt tiền cùng khu vực. Giá này tương đương khoảng 75 triệu/m² đất thô chưa trừ đi khấu hao nhà cũ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hiện trạng nhà 1 trệt 2 lầu, 4 phòng ngủ, 3 WC phù hợp cho gia đình hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ. Đây là điểm cộng so với nhà chỉ 1-2 phòng ngủ trong khu vực.
– Hẻm 5m rộng rãi, thông thoáng, thuận tiện đi lại, có thể quay đầu xe, an ninh tốt.
– Vị trí trung tâm Bình Thạnh, sát Phú Nhuận, gần Quận 1, thuận tiện di chuyển, khu dân cư văn minh.
– Có hợp đồng thuê ổn định 17 triệu/tháng, dòng tiền đều, giảm rủi ro cho nhà đầu tư.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để đầu tư cho thuê dòng tiền với hợp đồng thuê sẵn, đảm bảo thu nhập ổn định.
– Nếu khách mua có nhu cầu ở thực, căn nhà đáp ứng đủ không gian 4 phòng ngủ, phù hợp gia đình đông người.
– Khách có thể cân nhắc mua để giữ đất, sau này nếu có điều kiện xây mới để tăng giá trị tài sản.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Xí, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Loại BĐS | Nhà trong hẻm 5m, 3 lầu | Nhà mặt tiền 4m, 2 lầu | Nhà trong hẻm 4m, 2 lầu |
| Diện tích sàn | 189m² | 140m² | 150m² |
| Giá bán | 4,75 tỷ (~75tr/m²) | 4,5 tỷ (~32tr/m² mặt tiền) | 3,8 tỷ (~25tr/m² hẻm nhỏ) |
| Hợp đồng thuê | Có, 17 triệu/tháng | Không có | Không có |
| Tiềm năng tăng giá | Trung bình, gần Q1 | Cao, mặt tiền đường lớn | Thấp hơn, hẻm nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không vướng quy hoạch, tranh chấp.
- Kiểm tra kết cấu nhà, độ bền, tình trạng thấm dột, hệ thống điện nước vì nhà cũ 3 tầng.
- Xác định rõ hẻm 5m có dễ dàng quay đầu xe, không bị cấm tải hoặc cấm xe lớn.
- Xem xét hợp đồng thuê hiện tại có ràng buộc gì ảnh hưởng đến quyền lợi người mua.
- Thẩm định phong thủy hướng nhà, tránh các điểm xấu như sâu hẻm dài hay ngõ cụt.
Kết luận: Giá 4,75 tỷ cho căn nhà 3 lầu, 4PN tại Hoàng Hoa Thám, Bình Thạnh là mức giá hợp lý với dòng tiền cho thuê ổn định 17 triệu/tháng. Tuy không phải giá rẻ nếu so với mặt bằng đất nền mặt tiền, nhưng căn có lợi thế hẻm rộng, kết cấu nhà đầy đủ, vị trí gần trung tâm và có hợp đồng thuê sẵn. Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà trước khi xuống tiền. Nếu muốn ép giá có thể dựa vào việc nhà đã xây cũ, cần bảo trì hoặc sửa chữa, cũng như vị trí trong hẻm chứ không phải mặt tiền đường lớn.
