Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 110m², diện tích sử dụng tổng cộng khoảng 302m² (4 tầng x ~75m² mỗi sàn). Với giá chào bán 14,5 tỷ đồng, ta có đơn giá trung bình khoảng 131,8 triệu/m² sàn sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà phố trong khu vực Phường 12, Gò Vấp, vốn đang dao động từ 90 – 110 triệu/m² sàn cho nhà xây mới hoặc nhà vừa cải tạo.
Nhà xây 4 tầng, cấu trúc trệt, lửng, 2 lầu và sân thượng, thuộc dạng nhà cũ nhưng còn sử dụng tốt, không phải nhà nát. Chi phí xây dựng mới nhà 4 tầng tương đương khoảng 6-7 triệu/m², tính ra chi phí xây mới khoảng 2 – 2,1 tỷ đồng. Trừ đi chi phí xây mới thì phần giá đất và vị trí đang chiếm phần lớn giá bán, ước tính khoảng 12 – 12,5 tỷ.
Đất nở hậu 5,8m khá ưu thế về thiết kế và phong thủy, diện tích 110m² là khá rộng ở khu vực trung tâm Gò Vấp, cho phép xây dựng tối đa tầng 4 theo quy hoạch hiện hành. Hẻm rộng 10m, xe hơi tránh nhau, điểm cộng lớn. Tuy nhiên, hướng Tây có thể gây nóng về chiều tối, cần kiểm tra thêm biện pháp chống nóng.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 20-30% so với mặt bằng chung khu vực tương đương. Người mua cần thương lượng mạnh hoặc cân nhắc kỹ về khả năng tăng giá trong tương lai gần.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 10m, thông thẳng, thuận tiện đi lại, hiếm gặp trong khu vực nhiều hẻm nhỏ.
- Nhà có nở hậu 5,8m, giúp tăng diện tích sử dụng và ánh sáng tự nhiên.
- Vị trí gần mặt tiền đường Phạm Văn Bạch, tiện ích đầy đủ: chợ, siêu thị, trường học.
- Nhà xây kiên cố 4 tầng, có sân thượng, phù hợp gia đình đa thế hệ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực hoặc đầu tư cho thuê căn hộ dịch vụ cao cấp do diện tích lớn, vị trí tốt và hẻm rộng thuận tiện đỗ xe. Bên cạnh đó, với diện tích sàn lớn, nhà còn có tiềm năng đầu tư xây lại căn hộ hoặc nhà cho thuê theo mô hình homestay, văn phòng nhỏ nếu có nguồn vốn và sẵn sàng cải tạo.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Oanh, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phạm Văn Chiêu, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 110 | 100 | 120 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 302 | 280 | 300 |
| Hẻm rộng | 10m, xe hơi tránh nhau | 5m, xe máy | 7m, xe hơi nhỏ |
| Giá bán (tỷ đồng) | 14,5 | 11,8 | 13,2 |
| Giá/m² sàn (triệu đồng) | 131,82 | 105,7 | 110,0 |
| Pháp lý | Sổ hồng, đầy đủ | Sổ hồng | Sổ hồng |
| Hướng | Tây | Đông | Đông Nam |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, do nhà đã xây 4 tầng, tránh các hiện tượng nứt, lún hoặc thấm dột.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, tránh trường hợp bị thu hồi đất hoặc quy hoạch đường mới cắt ngang hẻm.
- Kiểm tra hướng Tây có thể gây nóng, cần đánh giá giải pháp chống nóng và thông gió.
- Hẻm 10m thông thoáng nhưng cần kiểm tra tình trạng an ninh và quy hoạch hẻm dài hạn.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, hoàn công, tránh các tranh chấp phát sinh.
