Nhận định về mức giá 6,1 tỷ cho nhà mặt tiền tại Nguyễn Thị Tươi, Tân Bình, Dĩ An
Mức giá 6,1 tỷ đồng cho căn nhà 150 m² (tương đương 40,67 triệu/m²) tại vị trí mặt tiền đường thông rộng 16m, khu vực phường Tân Bình, TP. Dĩ An, Bình Dương là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn có thể xem xét hợp lý trong một số trường hợp.
Nhà có pháp lý rõ ràng (sổ hồng riêng, thổ cư 100 m²), diện tích đất vuông vức, chiều ngang 5 m thuận tiện cho kinh doanh. Vị trí mặt tiền gần ngã tư Liên Huyện, chợ cấp 2 Tân Bình, vòng xoay An Phú, giao thông thuận tiện, tiềm năng phát triển thương mại cao. Nhà cấp 4 hiện trạng gồm phòng khách, bếp, 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh phù hợp với nhu cầu ở kết hợp kinh doanh.
Phân tích so sánh giá thị trường khu vực Dĩ An, Bình Dương
| Vị trí | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Thị Tươi, Tân Bình, Dĩ An | Nhà mặt tiền cấp 4 | 150 | 40,67 | 6,1 | Vị trí đẹp, đường lớn, tiện kinh doanh |
| Nguyễn Văn Tiết, Dĩ An | Nhà cấp 4, mặt tiền | 120 | 35 – 38 | 4,2 – 4,56 | Gần trung tâm, đường nhỏ hơn |
| Đường DT743, Dĩ An | Nhà phố 1 trệt 1 lầu | 140 | 37 – 39 | 5,18 – 5,46 | Đường lớn, khu dân cư đông đúc |
| Hoàng Văn Thụ, Tân Bình, Dĩ An | Nhà mặt tiền cấp 4 | 150 | 36 – 38 | 5,4 – 5,7 | Vị trí gần chợ, tiện kinh doanh |
Nhận xét chi tiết
- Giá 40,67 triệu/m² cho khu vực Dĩ An – Bình Dương là mức giá cao, thường chỉ xuất hiện ở những vị trí mặt tiền đường lớn, giao thông thuận tiện, khu vực có nhiều tiềm năng phát triển kinh doanh hoặc đang có sự bứt phá về hạ tầng.
- Các bất động sản tương tự có diện tích và vị trí gần tương đương thường dao động trong khoảng 35-39 triệu/m², tương đương giá 4,5 – 5,7 tỷ đồng cho căn 150 m².
- Nhà cấp 4 hiện trạng, chưa có tầng lầu hoặc thiết kế hiện đại hơn sẽ khó cạnh tranh với những căn nhà phố xây dựng mới, do đó mức giá 6,1 tỷ có thể là quá cao nếu chủ đầu tư không có yếu tố đặc biệt như đất hiếm, vị trí “vàng” hoặc tiềm năng khai thác kinh doanh vượt trội.
Đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên phân tích, mức giá 5,4 – 5,7 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn cho căn nhà 150 m² với nhà cấp 4 hiện trạng tại vị trí này. Mức giá này vẫn đảm bảo yếu tố mặt tiền kinh doanh tốt, pháp lý đầy đủ, đồng thời phù hợp với mặt bằng chung quanh khu vực.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
Khi thương lượng, người mua nên đưa ra các luận điểm sau để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- So sánh giá thị trường các căn nhà mặt tiền cấp 4 tương tự trong khu vực, chứng minh mức giá đang chào bán cao hơn mặt bằng.
- Nhấn mạnh nhà cấp 4 hiện trạng chưa có tầng lầu hoặc thiết kế hiện đại, nên giá cần phản ánh điều này.
- Đề cập đến chi phí đầu tư phát triển thêm nếu muốn nâng cao giá trị nhà (xây thêm tầng, cải tạo) – người mua phải tính toán thêm chi phí này.
- Đưa ra mức giá 5,5 tỷ đồng làm điểm xuất phát, tạo không gian cho việc thương lượng và tìm điểm cân bằng.
- Nhấn mạnh lợi ích thanh toán nhanh, hỗ trợ vay ngân hàng và giao dịch thuận tiện để làm tăng sức hấp dẫn trong mắt chủ nhà.
Kết luận
Mức giá 6,1 tỷ đồng có thể xem là cao so với mặt bằng chung, tuy nhiên nếu nhà mặt tiền tại vị trí đắc địa, có nhiều tiềm năng kinh doanh và giao thông thuận tiện thì vẫn có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu không có điểm đặc biệt nổi bật, người mua nên thương lượng để đưa giá về khoảng 5,4 – 5,7 tỷ đồng nhằm đảm bảo sự hợp lý, tránh rủi ro khi đầu tư.
