Nhận định mức giá
Với mức giá 5,9 tỷ đồng cho căn nhà 2 lầu, 4 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, diện tích sử dụng 140 m² tại Phường Phú Hữu, Thành phố Thủ Đức (Quận 9 cũ), giá khoảng 113,46 triệu/m² được đánh giá là khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, với vị trí mặt tiền đường 119 rộng 30m, nhà mới xây 1 năm, nội thất cao cấp và có sổ hồng đầy đủ, mức giá này có thể chấp nhận trong trường hợp khách hàng ưu tiên nhà mặt phố, thiết kế hiện đại và vị trí giao thông thuận tiện.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Nhà Đường 119, Phường Phú Hữu (BĐS đề cập) | Giá trung bình khu vực Phú Hữu (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 52 m² | 50 – 60 m² | Tương đương |
| Diện tích sử dụng | 140 m² | 120 – 150 m² | Diện tích sử dụng rộng, có 2 lầu, phù hợp gia đình |
| Giá/m² (sử dụng) | 113,46 triệu/m² | 70 – 90 triệu/m² | Giá này cao hơn mặt bằng 20-50% do vị trí mặt tiền đường lớn và nội thất cao cấp |
| Vị trí | Mặt tiền đường nhựa rộng 30m | Hẻm xe hơi, đường nhỏ | Vị trí mặt tiền đường lớn là điểm cộng lớn, giúp tăng giá trị bất động sản |
| Tình trạng nhà | Mới xây 1 năm, nội thất cao cấp | Nhà cũ hoặc cần sửa chữa | Nhà mới và nội thất tốt tạo sức hút và giá cao |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Thường có sổ hoặc đang làm thủ tục | Pháp lý rõ ràng tạo sự an tâm cho người mua |
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch.
- Thẩm định thực tế về tình trạng nhà, chất lượng xây dựng và nội thất.
- Xác định rõ hẻm xe hơi có thuận tiện đi lại và tương lai không bị thu hẹp hoặc quy hoạch làm ảnh hưởng.
- Đánh giá khả năng tăng giá trong tương lai dựa trên kế hoạch phát triển hạ tầng của TP Thủ Đức.
- Thương lượng giá dựa trên các điểm yếu như diện tích đất nhỏ, mặt tiền chỉ 4m, khả năng mở rộng hạn chế.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên so sánh mặt bằng giá chung và các yếu tố ưu nhược điểm, mức giá hợp lý nên khoảng 5,2 – 5,4 tỷ đồng, tương đương 93 – 97 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá phản ánh hợp lý vị trí mặt tiền, chất lượng nhà mới cùng với hạn chế diện tích đất nhỏ (52 m²) và chiều ngang chỉ 4m.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn nên:
- Trình bày rõ các so sánh giá khu vực và nhấn mạnh hạn chế về diện tích đất và chiều ngang.
- Nêu bật nhu cầu thị trường thực tế đang có nhiều lựa chọn cạnh tranh với giá thấp hơn.
- Chứng minh bạn là người mua nghiêm túc, có khả năng thanh toán nhanh chóng để chủ nhà yên tâm giao dịch.
- Đề nghị xem xét giảm giá do chi phí duy trì, bảo trì nhà mới cũng như các yếu tố thị trường hiện tại đang có dấu hiệu giảm tốc.
