Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 108m² và giá bán 16,5 tỷ đồng, đơn giá trung bình khoảng 152,777,777 VNĐ/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt tiền tại quận Ngũ Hành Sơn, đặc biệt ở khu vực Võ Như Hưng.
Nhà hiện hữu 3 tầng, thiết kế 2 tầng phía trước và 3 tầng phía sau, chưa rõ là nhà mới xây hay đã sử dụng lâu năm. Giá xây dựng mới thô + hoàn thiện tầm 6-7 triệu/m², tương đương khoảng 0,7 tỷ cho xây mới 3 tầng trên diện tích này (tối đa khoảng 300m² sàn xây dựng). Giá đất khu vực Mỹ An hiện dao động từ 60-100 triệu/m² tùy vị trí, do đó tổng giá trị thực dựa trên đất + nhà cũ nên khoảng 10-12 tỷ là hợp lý.
Giá 16,5 tỷ đang bị đẩy cao khoảng 30-50% so với giá trị thực tế thị trường hiện tại. Mức chênh này có thể do vị trí “2 mặt thoáng” và liền kề dự án Sun Cosmo Residence tạo kỳ vọng tăng giá trong tương lai gần.
Tuy nhiên, cần xác minh kỹ về hiện trạng nhà (tuổi thọ, kết cấu, có cần sửa chữa lớn hay không) và tính pháp lý rõ ràng để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Võ Như Hưng – đường rộng khoảng 5.5-6m, có lề 3m, thuận tiện kinh doanh và để xe.
- Nhà có 2 mặt thoáng, sau nhà có kiệt 4m thông thoáng, rất thuận tiện cho lưu thông và khai thác kinh doanh.
- Liền kề dự án Sun Cosmo Residence, tạo tiềm năng tăng giá và hút khách thuê, đặc biệt trong lĩnh vực spa, căn hộ dịch vụ, nhà hàng.
- Nhà có 3 tầng, 4 phòng ngủ, sân thượng, phòng ăn, bếp, chỗ để xe hơi – phù hợp vừa ở vừa kinh doanh.
- Đang có nguồn thu nhập ổn định 10 triệu/tháng từ thuê spa, tăng tính thanh khoản và giảm áp lực tài chính sau mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê dòng tiền. Với vị trí gần biển Mỹ Khê, cầu Trần Thị Lý, khu vực sầm uất, có thể phát triển dịch vụ spa, nhà hàng hoặc căn hộ dịch vụ cho khách du lịch và người nước ngoài thuê.
Ngoài ra, nếu có nguồn vốn đầu tư, có thể xem xét đầu tư xây mới hoặc nâng cấp để gia tăng diện tích sử dụng và giá trị khai thác. Tuy nhiên, cần đánh giá thêm về quy hoạch và hạn mức xây dựng tại khu vực để tránh vi phạm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Nguyên Giáp) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 108 | 110 | 100 |
| Giá bán (tỷ) | 16,5 | 13,8 | 15,2 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 152,8 | 125,5 | 152 |
| Số tầng | 3 | 3 | 4 |
| Vị trí | Mặt tiền đường Võ Như Hưng, gần Sun Cosmo | Mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp, sát biển | Mặt tiền đường Nguyễn Văn Thoại, trung tâm Mỹ An |
| Tiện ích | Gần cầu Trần Thị Lý, sông Hàn, biển Mỹ Khê | Gần biển, khu du lịch, nhà hàng | Gần bãi biển, trung tâm dịch vụ, kinh doanh |
| Tiềm năng tăng giá | Cao do liền kề dự án Sun Group | Ổn định, đã phát triển mạnh | Tăng trưởng vừa phải |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý: Sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp, quy hoạch không bị vướng.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: Xem xét kết cấu, tuổi thọ, cần sửa chữa, chống thấm, điện nước, nội thất.
- Đánh giá phong thủy 2 mặt thoáng, tránh hướng nắng gắt hoặc gió mạnh gây bất lợi.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, đỗ xe hơi trên đường 6m và kiệt sau nhà 4m.
- Xác minh thông tin dự án Sun Cosmo Residence và các quy hoạch xung quanh để đảm bảo không bị ảnh hưởng tiêu cực.