Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Bình Thái 2, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng, diện tích 92m², ngang 4,5m, dài khoảng 20m, 2 tầng với 3 phòng ngủ. Đường trước nhà rộng 6m, thuận tiện kinh doanh và di chuyển. Giá bán đề xuất là 5,9 tỷ đồng, tương đương 64 triệu đồng/m².
So với mặt bằng giá nhà mặt tiền 2-3 tầng khu vực Cẩm Lệ hiện nay, giá trung bình thường dao động từ 45-55 triệu/m² tùy vị trí cụ thể. Mức giá 64 triệu/m² này cho thấy mức giá đang bị đội lên khoảng 15-30% so với thị trường chung.
Nhà cũ, kết cấu chắc chắn nhưng cần sơn sửa lại mới đẹp, chưa phải dạng mới hoàn toàn nên không thể định giá như nhà mới xây. Chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 2 tầng ~180m² sàn thì chi phí xây dựng mới khoảng 1,2-1,3 tỷ, cộng với giá đất khoảng 45-50 triệu/m² thì tổng giá trị thực hợp lý khoảng 5,0-5,2 tỷ đồng.
Nhận xét về giá: Giá chủ đưa ra 5,9 tỷ là khá cao, đã bao gồm phần giá trị vị trí mặt tiền tốt gần chợ, trường học và tiện ích xung quanh. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 500 triệu đồng để đạt mức giá phù hợp hơn với thực tế và tình trạng nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Bình Thái 2 rộng 6m, thuận tiện kinh doanh, giao thông tốt, tránh hẻm nhỏ gây khó khăn quay đầu xe.
- Nhà nở hậu nhẹ, kết cấu chắc chắn, không bị méo mó hay lỗi phong thủy rõ ràng, phù hợp vừa để ở vừa kinh doanh nhỏ.
- Gần chợ, trường học, nhà thờ giáo xứ Cẩm Lệ, tạo thuận lợi cho cuộc sống và tiềm năng cho thuê hoặc kinh doanh.
- Đường ô tô ra vào thoải mái, không bị cấm hay giới hạn tải trọng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng tầng trệt. Nếu đầu tư dài hạn, có thể cân nhắc xây lại căn nhà mới cao tầng với mật độ xây dựng 100%, tăng diện tích sàn và giá trị tài sản.
Do vị trí tốt, cũng có thể khai thác cho thuê văn phòng nhỏ hoặc cửa hàng dịch vụ, tạo dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Ông Ích Đường) | Đối thủ 2 (Đường Cách Mạng Tháng 8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 92 m² | 80 m² | 100 m² |
| Loại BĐS | Nhà 2 tầng mặt tiền | Nhà 2 tầng mặt tiền | Nhà 3 tầng mặt tiền |
| Đường trước nhà | 6m | 5m | 7m |
| Giá bán | 5,9 tỷ (~64 triệu/m²) | 5,0 tỷ (~62 triệu/m²) | 6,5 tỷ (~65 triệu/m²) |
| Tiện ích | Gần chợ, trường, nhà thờ | Gần chợ, trường học | Gần trường học, trung tâm hành chính |
| Khả năng kinh doanh | Tốt, mặt tiền rộng | Khá, mặt tiền nhỏ hơn | Rất tốt, nhà mới hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu chịu lực vì nhà đã cũ, tránh các hiện tượng nứt, thấm dột tiềm ẩn.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh bị giới hạn xây dựng hoặc thay đổi quy hoạch làm giảm giá trị.
- Xem xét pháp lý sổ đỏ, tránh tranh chấp do gần khu vực dân cư đông đúc.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô trên đường, tuy đường rộng 6m nhưng cần kiểm tra thực tế.
- Thương lượng giá do hiện tại đang cao hơn thị trường khoảng 10-15%, cần có lý do rõ ràng.
