Check giá "Nhà 2 tầng HXH Cầu Xéo, DT 77m2 (4.1x19m) 2PN, gần Aeon Mall TP 6.7 tỷ"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà 2 tầng, diện tích đất 77m² (4.1x19m), diện tích sử dụng 154m², giá chào bán 6,7 tỷ đồng, tương đương ~87 triệu/m² sử dụng. Với vị trí tại hẻm xe hơi Cầu Xéo, Quận Tân Phú, mức giá này nằm trong phân khúc cao so với mặt bằng nhà hẻm 2 tầng khu vực Tân Phú.

Hiện nay, giá đất khu vực Tân Phú trung bình phổ biến dao động từ 50-70 triệu/m² đất tùy vị trí hẻm lớn nhỏ; nhà 2 tầng xây kiên cố thường được định giá khoảng 55-65 triệu/m² sử dụng. Chi phí xây mới hoàn thiện nhà 2 tầng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng ~1 tỷ cho 154m² sàn. Như vậy, giá trị đất (và vị trí) chiếm phần lớn trong mức giá này.

Nhận xét về giá: Giá 6,7 tỷ tương đương khoảng 87 triệu/m² sử dụng là cao hơn trung bình khoảng 25-35% so với nhà cùng phân khúc trong hẻm xe hơi tại Tân Phú. Điều này có thể do vị trí gần Aeon Mall và hẻm xe hơi thuận tiện. Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ vì nhà đã xây 2 tầng, không phải nhà mới, nên giá này phản ánh phần lớn là vị trí đất.

Nếu mua để xây lại nhà cao tầng mới, chi phí xây dựng khoảng 1 tỷ, tổng giá trị đầu tư có thể lên tới 7,7-8 tỷ cho căn nhà mới. Do đó, giá chào hiện tại vẫn còn cao so với khả năng đầu tư xây lại.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm xe hơi là điểm cộng lớn trong khu vực đa phần hẻm nhỏ, thuận tiện cho việc di chuyển, đậu xe.
• Diện tích đất 77m² tương đối vuông vức, chiều dài 19m giúp tận dụng xây dựng tối ưu.
• Vị trí gần Aeon Mall Tân Phú – một trung tâm mua sắm lớn, tiện ích đa dạng, giúp tăng giá trị sử dụng và khả năng cho thuê.
• Nhà xây kiên cố, 2 phòng ngủ, phù hợp gia đình nhỏ hoặc người mua muốn sửa sang lại nhanh để ở.

Kịch bản khai thác tối ưu:

– Ở thực: Phù hợp cho gia đình nhỏ có nhu cầu ở khu vực Tân Phú, tiện lợi đi lại, gần trung tâm thương mại. Nhà hiện trạng còn sử dụng được, chỉ cần sơn sửa nhẹ.

– Đầu tư xây lại: Nếu mục đích dài hạn, có thể mua để phá dỡ xây mới nhà cao tầng (3-4 tầng) với tổng diện tích sàn gấp đôi hiện tại, nâng cao giá trị sử dụng và cho thuê hoặc bán lại.

– Cho thuê: Với vị trí gần Aeon Mall, cho thuê nguyên căn hoặc từng phòng cũng có tiềm năng nhưng lợi suất sẽ thấp do giá mua cao.

– Làm kho xưởng ít phù hợp do khu vực dân cư đông đúc và hẻm xe hơi nhỏ.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt sổ đất và hoàn công xây dựng để tránh tranh chấp.
• Kiểm tra hiện trạng nhà cũ: hệ thống điện nước, thấm dột, móng, kết cấu chịu lực.
• Xem xét hướng nhà và phong thủy, tránh các điểm lỗi như cửa chính đối diện hẻm cụt hoặc cống thoát nước.
• Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, tránh trường hợp hẻm tuy xe hơi nhưng quá hẹp gây bất tiện.
• Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt kế hoạch mở rộng đường hoặc xây dựng công trình lớn ảnh hưởng giá trị.