Nhận định mức giá
Giá 6,86 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền đường nhánh Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12 với diện tích đất 150 m² (5×30 m), diện tích sử dụng 300 m² và công năng gồm nhà 2 tầng, 9 phòng ngủ, nhiều hơn 6 phòng vệ sinh, cùng 6 phòng trọ cho thuê tạo dòng thu nhập ổn định khoảng 18 triệu/tháng là có thể xem là hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại tại TP. Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, mức giá 45,73 triệu/m² có phần cao so với mặt bằng chung khu vực Quận 12, đặc biệt là tại các khu vực lân cận đường Nguyễn Ảnh Thủ, do đó cần cân nhắc kỹ các yếu tố giá trị sử dụng thực tế và tiềm năng phát triển lâu dài.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Vị trí | Loại hình | Diện tích đất (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12 | Nhà mặt tiền | 150 | 6,86 | 45,73 | Nhà 2 tầng, 9 phòng ngủ, 6 phòng trọ, thu nhập 18tr/tháng |
| Đường Tân Thới Hiệp 13, Quận 12 | Nhà mặt tiền | 140 | 5,9 | 42,1 | Nhà 1 trệt 1 lầu, 6 phòng ngủ, không có phòng trọ |
| Đường Lê Văn Khương, Quận 12 | Nhà mặt tiền | 160 | 6,5 | 40,6 | Nhà 2 tầng, 8 phòng ngủ, chưa có phòng trọ |
| Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12 | Đất mặt tiền | 150 | 5,5 | 36,7 | Chưa xây dựng, đất trống |
Những lưu ý khi xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ đỏ, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ về quy hoạch, không có tranh chấp và tình trạng xây dựng hợp pháp.
- Tiềm năng khai thác: Nhà có 6 phòng trọ cho thuê, tạo dòng thu nhập ổn định, phù hợp với mục đích vừa ở vừa kinh doanh hoặc căn hộ dịch vụ (CHDV).
- Vị trí và giao thông: Gần chợ Trung Chánh, ngã 4 Trung Chánh, thuận tiện di chuyển về Tân Bình trong 10 phút xe máy, gần các tiện ích như Coopmart, trường Cao đẳng GTVT.
- Hiện trạng công trình: Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, hệ thống điện nước và mức độ bảo trì để tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Thương lượng giá: Giá hiện tại hơi cao so với mặt bằng chung, có thể đề xuất mức giá khoảng 6,2 – 6,4 tỷ đồng dựa trên so sánh và điều kiện thực tế.
Đề xuất chiến lược thương lượng
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 6,86 tỷ xuống khoảng 6,2 – 6,4 tỷ đồng, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Phân tích so sánh các bất động sản tương tự trong khu vực có giá thấp hơn, đặc biệt các căn nhà chưa có phòng trọ hoặc chưa xây dựng.
- Nhấn mạnh chi phí phát sinh có thể phải đầu tư nâng cấp, sửa chữa để giữ cho nhà trọ hoạt động hiệu quả.
- Đề cập đến rủi ro thị trường và khả năng thanh khoản, đặc biệt trong thời điểm thị trường có nhiều biến động.
- Thể hiện sự quan tâm nghiêm túc và khả năng thanh toán nhanh, giúp tạo điều kiện cho chủ nhà giảm giá hợp lý.
Ví dụ: “Qua khảo sát thực tế, các căn nhà tương tự tại khu vực có giá dao động khoảng 40-43 triệu/m², trong khi căn nhà anh/chị đang rao bán cao hơn. Tôi rất đánh giá cao tiềm năng bất động sản này, tuy nhiên với mức đầu tư như vậy, tôi mong anh/chị xem xét điều chỉnh giá xuống khoảng 6,3 tỷ để phù hợp với giá thị trường và khả năng tài chính của tôi.”
