Check giá "Nhà 2tầng Bạch Đằng,Dt~ 40m2, Hẻm xe hơi, gần trường học,nhà đất hiếm"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà có diện tích đất và sử dụng là 40m², giá chào bán 5,45 tỷ đồng, tương đương 136,25 triệu đồng/m² tại khu vực Bình Thạnh, đường Bạch Đằng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi cùng khu vực, nơi phổ biến dao động khoảng 80-120 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu.

Nhà 2 tầng bê tông cốt thép, có thể lên thêm tầng, nhưng hiện trạng chưa rõ ràng về tuổi thọ và tình trạng hoàn thiện. Chi phí xây mới khoảng 6-7 triệu/m², nếu tính xây mới hoàn toàn 40m² x 2 tầng = 80m² sàn, tổng chi phí xây dựng khoảng 0,5 tỷ đồng, chưa kể giá đất. Với giá đất khu vực này thường giao dịch khoảng 100-130 triệu/m² tùy vị trí hẻm, thì tổng giá trị đất đã chiếm phần lớn trong mức giá này.

Nhận xét về giá: Giá này có dấu hiệu bị đẩy lên cao, khoảng 15-30% so với mặt bằng chung khu vực tương đương. Người mua cần thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu làm rõ pháp lý và hiện trạng nhà trước khi quyết định xuống tiền.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm xe hơi thuận tiện ra vào, hiếm nhà hẻm nhỏ được phép xe hơi vào tận cửa tại Bình Thạnh.
• Vị trí gần Chợ Bà Chiểu, Ngã tư Hàng Xanh – các trung tâm thương mại và giao thông lớn, giúp thuận tiện đi lại các quận trung tâm.
• Nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép chắc chắn, có thể lên thêm tầng tăng diện tích sử dụng.
• Đã có sổ hồng riêng (SHR), công chứng nhanh, pháp lý rõ ràng, rất quan trọng trong khu vực này.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với diện tích nhỏ, vị trí thuận tiện và hẻm xe hơi, căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê với giá cao do gần trung tâm, trường học, chợ và các tiện ích. Nếu đầu tư xây mới lên thêm tầng, có thể khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc vừa ở vừa kinh doanh nhỏ.

Tuy nhiên, do diện tích nhỏ và giá cao, không phù hợp làm kho xưởng hoặc đầu tư dài hạn nếu không có kế hoạch cải tạo rõ ràng.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt phần kết cấu bê tông cốt thép có bị nứt, thấm dột hay xuống cấp không.
• Xác thực pháp lý sổ hồng, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch treo hay thế chấp ngân hàng.
• Đánh giá hẻm xe hơi thực tế có đủ rộng rãi để ra vào xe lớn và không bị cấm giờ.
• Khảo sát môi trường xung quanh, tránh nhà gần nguồn ồn hoặc khu vực có nguy cơ ngập nước.
• Kiểm tra khả năng phát triển thêm tầng theo quy định quy hoạch xây dựng của phường 15, Bình Thạnh.