Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 3 tầng diện tích 110m², mặt tiền rộng 7m, tọa lạc trên đường Nguyễn Xuân Nhĩ, P. Hòa Cường Nam, Hải Châu – vị trí trung tâm của Đà Nẵng, gần các tiện ích cao cấp như chung cư Masterise, phố đi bộ Pavillon, SunWheel rất thuận tiện giao thông và sinh hoạt. Giá bán 8,5 tỷ đồng tương đương đơn giá khoảng 77 triệu/m².
Đối với nhà 3 tầng 3 mê kiên cố, nếu so sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6,5 triệu/m² (bao gồm thô và hoàn thiện), thì tổng chi phí xây mới 110m2 x 3 tầng x 6,5 triệu = 2,145 tỷ đồng. Giá thị trường nhà hoàn chỉnh, vị trí đẹp như thế này thường dao động từ 70-90 triệu/m² tùy khu vực.
Giá 8,5 tỷ cho căn nhà 3 tầng 3 mê mặt tiền 7m ngang trung tâm Hải Châu hiện là mức giá hợp lý, không bị đội quá cao. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ hiện trạng nhà do có thông tin “chỉ cần sơn nước” tức có thể cần bảo trì hoặc sửa chữa nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa ngay trung tâm Hải Châu, gần các tiện ích giải trí, giáo dục quốc tế, khu thương mại cao cấp.
- Nhà mặt tiền rộng 7m khá hiếm, thuận tiện để gara ô tô đỗ được 2 xe, không phải lo hẻm nhỏ hay quay đầu khó.
- Nhà 3 tầng 3 mê kiên cố, kết cấu chắc chắn, có sân thượng thoáng đãng.
- Đường trước nhà rộng 5,5m, thuận tiện di chuyển, không bị ngập hay hạn chế xe cộ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc đầu tư cho thuê cao cấp do vị trí trung tâm, gần trường quốc tế và các khu tiện ích cao cấp.
Nếu đầu tư xây lại, có thể nâng tầng hoặc cải tạo thành nhà cho thuê văn phòng, căn hộ dịch vụ cũng rất tiềm năng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh, Hải Châu) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn, Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 110 | 90 | 120 |
| Mặt tiền (m) | 7 | 5 | 6 |
| Số tầng | 3 | 4 | 3 |
| Gara ô tô | 2 xe | 1 xe | Không có |
| Đường trước nhà (m) | 5,5 | 6 | 4,5 |
| Giá (tỷ đồng) | 8,5 | 7,5 (90m²) | 9,1 (120m²) |
| Đơn giá (triệu/m²) | 77 | 83 | 75 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà 3 tầng: có cần sửa chữa cấu trúc hay chống thấm, chống ẩm không.
- Xác minh pháp lý rõ ràng, sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đảm bảo không có quy hoạch treo hoặc dự án gây ảnh hưởng trong tương lai.
- Đường trước nhà 5,5m đủ rộng nhưng cần khảo sát tình trạng giao thông giờ cao điểm, tránh tắc nghẽn.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy xem có phù hợp với người mua.
Kết luận: Giá 8,5 tỷ cho căn nhà 3 tầng 3 mê mặt tiền rộng 7m tại trung tâm Hải Châu là mức giá hợp lý, không bị đội nặng. Tuy nhiên, người mua cần kiểm tra kỹ hiện trạng nhà để chắc chắn không phát sinh chi phí sửa chữa lớn. Nếu nhà còn giữ được kết cấu tốt, vị trí đẹp, pháp lý minh bạch thì nên xem xét xuống tiền nhanh trước khi giá thị trường tăng. Nếu phát hiện điểm yếu như nhà cũ xuống cấp, hoặc có quy hoạch bất lợi thì có thể thương lượng giảm giá khoảng 5-10%.
