Nhận định về mức giá 9,2 tỷ cho nhà 3 tầng, 86m² tại Quận Bình Thạnh
Giá bán 9,2 tỷ tương đương khoảng 106,98 triệu đồng/m² cho một căn nhà 3 tầng có 9 phòng ngủ tại vị trí đường Nguyễn Duy, Phường 3, Quận Bình Thạnh là mức giá có phần cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm xe hơi khu vực này.
Tuy nhiên, mức giá này có thể xem xét là hợp lý trong các trường hợp:
- Nhà đang trong tình trạng hoàn thiện cơ bản, có thể vào ở hoặc cho thuê ngay với 2 căn tách riêng biệt cùng lối đi riêng, tận dụng tối đa hiệu quả kinh doanh cho thuê.
- Hẻm trước nhà rộng 4m, thông tứ phía, xe hơi ra vào thoải mái, rất thuận tiện cho việc sinh hoạt và giao thông, tăng giá trị bất động sản.
- Vị trí thuộc khu vực trung tâm Bình Thạnh, gần các tiện ích như trường học, chợ, bệnh viện và các tuyến đường lớn, tiềm năng phát triển cao.
- Nhà có giấy tờ pháp lý đầy đủ, sổ đỏ chính chủ, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Phân tích chi tiết và so sánh với thị trường
| Tiêu chí | BĐS đang xem xét | Nhà trong hẻm xe hơi tương tự tại Bình Thạnh | Nhà phố mặt tiền cùng khu vực |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 86 | 70 – 90 | 50 – 70 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 106,98 | 80 – 100 | 120 – 150 |
| Giá tổng (tỷ đồng) | 9,2 | 6 – 8,5 | 6 – 9 |
| Số tầng | 3 | 2-3 | 3-4 |
| Phòng ngủ | 9 | 4-6 | 4-5 |
| Hẻm xe hơi | Có, rộng 4m, thông tứ phía | Có, từ 3-4m | Không |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Nhận xét và đề xuất
Mức giá 9,2 tỷ có thể được coi là hơi cao nếu so với các nhà trong hẻm xe hơi tương tự cùng khu vực đang có giá từ 6 đến 8,5 tỷ. Tuy nhiên, ưu điểm về số phòng ngủ nhiều, thiết kế phân chia làm 2 căn riêng biệt, hẻm rộng, thông tứ phía tạo tính thanh khoản và tiềm năng cho thuê tốt, cũng như vị trí trung tâm là những điểm cộng đáng giá.
Để hợp lý hơn, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 8,5 tỷ đồng với lý do:
- Giá/m² sẽ sát với mặt bằng hẻm xe hơi cùng phân khúc, giúp bạn có giá tốt hơn khi đầu tư hoặc ở.
- Nhà mới hoàn thiện cơ bản, nếu bạn cần cải tạo hoặc đầu tư thêm, ngân sách sẽ tăng.
- Thị trường hiện nay có xu hướng ổn định, không quá sốt, nên thương lượng là hợp lý.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá trên, bạn nên:
- Tham khảo kỹ các căn tương đương đã bán gần đây để có dữ liệu cụ thể làm căn cứ.
- Làm rõ các chi phí phát sinh nếu có như sửa chữa, hoàn thiện nội thất.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán thuận lợi giúp chủ nhà giảm rủi ro và thời gian giao dịch.
- Đề cập đến các bất lợi như vị trí trong hẻm, không phải mặt tiền đường lớn, giúp giảm nhẹ giá trị nhà.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, tình trạng sổ đỏ, tránh các tranh chấp về đất hoặc nhà.
- Đánh giá chi tiết kết cấu nhà, hệ thống điện nước, khả năng chống thấm, để tránh chi phí sửa chữa lớn sau này.
- Xem xét khả năng cho thuê hiện tại và tương lai, khảo sát giá thuê thực tế tại khu vực.
- Kiểm tra các quy hoạch gần đó có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
- Thương lượng rõ ràng các điều kiện giao dịch, bao gồm thời gian, hình thức thanh toán.
