Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản là nhà 3 tầng với diện tích đất 40m², diện tích sử dụng 120m² tại đường số 8, phường 11, Gò Vấp. Giá chào bán 2,1 tỷ đồng tương đương mức 52,5 triệu đồng/m² sử dụng.
So sánh với giá nhà phố cùng khu vực Gò Vấp trung bình hiện nay dao động từ 55-70 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Nhà 3 tầng, 5 phòng ngủ, 3WC là cấu trúc khá đầy đủ cho gia đình đa thế hệ. Tuy nhiên, pháp lý chỉ là công chứng vi bằng, tức chưa có sổ đỏ riêng mà thường là sổ chung hoặc hợp đồng mua bán qua vi bằng, làm tăng rủi ro về mặt pháp lý.
Nhà nở hậu là điểm cộng về mặt không gian, tăng diện tích sử dụng nhưng đồng thời hẻm nhỏ (nhà ngõ, hẻm) sẽ ảnh hưởng đến khả năng di chuyển, vận chuyển vật liệu xây dựng nếu muốn cải tạo hay xây mới.
Nếu tính chi phí xây dựng mới chuẩn hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn (bao gồm thô và hoàn thiện), tổng chi phí xây mới cho 120m² sàn sẽ vào khoảng 720-840 triệu đồng. Cộng với giá đất trung bình khu vực khoảng 40-50 triệu/m², giá đất 40m² khoảng 1,6-2 tỷ. Như vậy, giá 2,1 tỷ cho căn nhà hiện hữu là sát với giá đất cộng chi phí xây dựng mới, có thể nói giá này không hề rẻ, thậm chí hơi cao so với mặt bằng.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy cao khoảng 10-15% so với giá thị trường trung bình cùng khu vực do pháp lý không chuẩn, hẻm nhỏ và nhà nở hậu không đủ bù đắp khoản chênh lệch này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 3 tầng, 5 phòng ngủ, phù hợp với gia đình đông người hoặc kinh doanh homestay, cho thuê phòng trọ.
- Nhà nở hậu tạo không gian rộng rãi hơn hẳn các căn khác cùng diện tích mặt tiền.
- Vị trí trên đường số 8, phường 11, khu vực đang phát triển, gần các tiện ích, trường học, chợ.
Tuy nhiên, điểm trừ lớn là nhà trong hẻm nhỏ gây bất tiện cho việc đi lại, bốc xếp và có thể khó xin giấy phép xây dựng mở rộng hoặc kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Ở thực tế: Phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ, cần nhiều phòng ngủ, chi phí đầu tư ban đầu vừa phải.
- Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê nguyên căn hoặc từng phòng, tuy nhiên giá thuê khó đạt mức cao do vị trí hẻm.
- Đầu tư xây lại: Chi phí xây dựng và thủ tục pháp lý phức tạp vì nhà hẻm nhỏ, không thuận tiện cho việc tháo dỡ xây mới.
- Làm kho xưởng: Không phù hợp do diện tích nhỏ, nhà ở khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 7, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Lượng, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 40 m² | 38 m² | 45 m² |
| Diện tích sử dụng | 120 m² | 110 m² | 130 m² |
| Số tầng | 3 | 3 | 3 |
| Pháp lý | Công chứng vi bằng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Giá bán | 2,1 tỷ (52,5 triệu/m²) | 2,3 tỷ (60 triệu/m²) | 2,5 tỷ (55 triệu/m²) |
| Vị trí | Hẻm nhỏ | Hẻm rộng, xe tải ra vào thoải mái | Mặt tiền đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Công chứng vi bằng không đảm bảo quyền sở hữu lâu dài, cần xác minh rõ chủ sở hữu và tình trạng sổ chung.
- Đánh giá hiện trạng nhà: Kiểm tra kết cấu, thấm dột, điện nước do nhà đã xây 3 tầng, có thể cần sửa chữa hoặc nâng cấp.
- Kiểm tra hẻm: Độ rộng, khả năng quay đầu xe, di chuyển vật liệu xây dựng, ảnh hưởng đến sinh hoạt và xây dựng sau này.
- Kiểm tra quy hoạch: Đảm bảo khu vực không thuộc diện bị thu hồi, quy hoạch mở rộng đường, hay các dự án công cộng có thể ảnh hưởng đến giá trị.
- Kiểm tra phong thủy: Nhà nở hậu thường có lợi nhưng cần khảo sát hướng cửa chính và ánh sáng.
