Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng tại Đường Ngô Thì Nhậm, Liên Chiểu, có diện tích đất 97m² (4.5m x 21.5m), tổng diện tích sử dụng khoảng 200m². Giá bán 11,95 tỷ đồng, tương đương khoảng 59,75 triệu/m² đất và 123,2 triệu/m² xây dựng (11,95 tỷ / 97m² đất và 200m² sàn).
Với nhà mặt phố 3 tầng mới xây, diện tích sử dụng lớn, giá này nằm trong ngưỡng cao so với mặt bằng Liên Chiểu, nơi giá đất trung bình khu vực dao động khoảng 25-40 triệu/m², nhà phố xây mới thường có chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m². Nếu giả định giá đất khoảng 35 triệu/m², chi phí xây dựng 7 triệu/m² cho 200m² sàn = 1,4 tỷ, tổng giá trị hợp lý khoảng 4,8 tỷ. Tuy nhiên, nhà đang kinh doanh 9 phòng cho thuê + mặt bằng, tổng thu nhập 30 triệu/tháng (360 triệu/năm), tức lợi suất ~3%/năm trên giá bán, khá thấp với rủi ro đầu tư.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang bị đẩy lên quá cao, khoảng 2.5 lần giá trị xây dựng + đất khu vực, có dấu hiệu bị “ngáo giá” khoảng 60-70%. Người mua nên thận trọng, cân nhắc ép giá hoặc tìm hiểu kỹ pháp lý và tiềm năng tăng giá thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường rộng 10,5m, lề 5m rất thuận tiện kinh doanh và cho thuê, hiếm nhà liền kề có diện tích mặt tiền rộng như vậy ở Liên Chiểu.
- Nhà mới xây 3 tầng, thiết kế 9 phòng cho thuê và mặt bằng kinh doanh tạo dòng tiền ổn định, rất phù hợp đầu tư cho thuê.
- Gần các tiện ích lớn như siêu thị Mega, Đại học Bách Khoa, Sư phạm, chợ Hoà Khánh chỉ 300m, cách biển 1km, rất thuận lợi cho thuê sinh viên và người lao động.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để đầu tư cho thuê dài hạn hoặc kết hợp kinh doanh nhỏ. Với 9 phòng cho thuê và mặt bằng, đây là nguồn thu nhập ổn định hàng tháng.
Khả năng chuyển đổi mục đích thành nhà nghỉ hoặc homestay cũng tốt nhờ vị trí gần biển và các trường đại học.
Tuy nhiên, để đầu tư xây lại thì giá đất quá cao, không hiệu quả.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Lương Bằng) | Đối thủ 2 (Đường Tôn Đức Thắng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 97 | 80 | 100 |
| Diện tích xây dựng (m²) | 200 | 180 | 210 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 11,95 | 7,8 | 9,5 |
| Giá/m² đất (triệu/m²) | 123,2 (khoảng 123 triệu/m² sàn) | 97,5 | 95 |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn 10,5m, gần biển, chợ, trường ĐH | Hẻm lớn 6m, gần chợ Hòa Khánh | Mặt tiền đường 8m, cách biển 1,5km |
| Kết cấu | Nhà mới xây 3 tầng, 9 phòng cho thuê | Nhà cũ 2 tầng, 5 phòng cho thuê | Nhà mới xây 3 tầng, 6 phòng cho thuê |
| Thu nhập cho thuê | 30 triệu/tháng | 15 triệu/tháng | 22 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp.
- Xác minh thực tế thu nhập cho thuê hiện tại, tránh trường hợp chủ nhà kê khai quá cao.
- Kiểm tra kết cấu và chất lượng xây dựng nhà mới, xem có bảo hành hoặc lỗi kỹ thuật nào không.
- Đánh giá phong thủy căn nhà, đặc biệt hướng nhà và mặt tiền có hợp mệnh người mua hay không.
- Xem xét quy hoạch xung quanh, nhất là kế hoạch mở rộng đường hoặc phát triển khu vực biển, để tránh ảnh hưởng giá trị lâu dài.
