Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 90m² và diện tích sử dụng khoảng 250m² trên 3 tầng, giá chào bán 7,45 tỷ đồng tương đương khoảng 82,78 triệu đồng/m² sử dụng. Trong bối cảnh thị trường nhà phố tại khu vực Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng, mức giá này có phần nhỉnh hơn so với mặt bằng chung.
Tham khảo giá đất nền tại Hòa Xuân hiện dao động khoảng 30-40 triệu/m² tùy vị trí, nhà xây mới hoàn thiện tốt thường có giá hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Nếu tính chi phí xây dựng ước khoảng 1.5-2 tỷ cho 250m² sàn, cộng với giá trị đất khoảng 3,6 tỷ (40 triệu x 90m²), tổng chi phí hợp lý sẽ vào khoảng 5,1-5,5 tỷ. Do đó, mức giá 7,45 tỷ có thể đang bị đẩy cao khoảng 35-45% so với giá trị thực.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại đang khá cao, người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá ít nhất 15-20% để về sát giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà 3 tầng, full nội thất cao cấp, 4 phòng ngủ, 4 WC, phòng thờ, khu giặt phơi đáp ứng nhu cầu gia đình đông người hoặc khách mua có nhu cầu không gian rộng.
– Vị trí trên đường Nguyễn Đóa, hẻm xe hơi thuận tiện, không bị hạn chế bởi hẻm nhỏ hay khó quay đầu xe như nhiều căn trong khu vực.
– Gần Aeon Mall (đang xây dựng), khu dân cư đông đúc và nhiều tiện ích xung quanh như trường học, chợ, công viên, giúp tăng giá trị sử dụng và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
– Nhà mới xây, không cần phải sửa chữa, tiết kiệm chi phí phát sinh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế do thiết kế hiện đại, nội thất đầy đủ và vị trí thuận tiện cho sinh hoạt gia đình.
Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dòng tiền khá tốt, đặc biệt là nhóm khách hàng cao cấp hoặc chuyên gia nước ngoài làm việc tại Đà Nẵng.
Làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại không phù hợp do diện tích đất nhỏ và vị trí trong khu dân cư đông đúc, hạn chế về quy hoạch xây dựng cao tầng mới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hòa Xuân 7) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 90 m² | 85 m² | 95 m² |
| Diện tích sử dụng | 250 m² | 230 m² | 260 m² |
| Số tầng | 3 | 3 | 3 |
| Giá chào bán | 7,45 tỷ (82,78 triệu/m²) | 6,5 tỷ (78 triệu/m²) | 7,2 tỷ (77 triệu/m²) |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, đường Nguyễn Đóa | Hẻm xe máy, đường Hòa Xuân 7 | Hẻm xe hơi, đường Nguyễn Hữu Thọ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Nội thất | Full nội thất cao cấp | Hoàn thiện cơ bản | Nội thất đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý kỹ càng, nhất là sổ đỏ chính chủ, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Đánh giá kỹ kết cấu nhà, nền móng do xây mới nhưng cần kiểm tra chất lượng hoàn thiện và bảo hành của nhà thầu.
- Kiểm tra hẻm xe hơi có thực sự thuận tiện cho xe lớn, tránh trường hợp hẻm chỉ vừa ô tô nhỏ hoặc khó quay đầu.
- Xem xét phong thủy hướng nhà, tránh trường hợp phạm hướng xấu hoặc gần các công trình gây ảnh hưởng tiêu cực.
- Đánh giá tiềm năng phát triển khu vực xung quanh, đặc biệt dự án Aeon Mall và các tiện ích mới được quy hoạch.
