Nhận định chung về mức giá bất động sản tại đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 21, Quận Bình Thạnh
Mức giá 1,9 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng diện tích sử dụng 25 m² tại khu vực Bình Thạnh là khá cao. Với diện tích đất 10 m² và chiều ngang 2.5 m, căn nhà thuộc loại nhà ngõ, hẻm xe hơi, có kết cấu 1 trệt + 2 lầu, 2 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, hiện đang được khai thác kinh doanh spa.
Để đánh giá hợp lý hay không, cần so sánh giá/m² trung bình khu vực và các yếu tố khác như pháp lý, vị trí, tiện ích xung quanh.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản được đề cập | Giá tham khảo khu vực Bình Thạnh (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 25 m² | Thông thường từ 30 – 50 m² cho nhà hẻm tương tự | Diện tích nhỏ, hạn chế công năng sử dụng |
| Giá/m² | 190 triệu/m² | Khoảng 140 – 170 triệu/m² cho nhà hẻm xe hơi, vị trí trung tâm Bình Thạnh | Giá/m² đang cao hơn mức trung bình 15-35% |
| Loại hình nhà | Nhà ngõ, hẻm xe hơi | Nhà mặt tiền hoặc hẻm lớn có giá cao hơn | Nhà hẻm nhỏ 2.5 m, xe hơi ra vào khó khăn hơn, giá thường thấp hơn nhà mặt tiền |
| Pháp lý | Đã có sổ | Yếu tố này đảm bảo an tâm giao dịch | Ưu điểm giúp giá trị bất động sản được giữ ổn định |
Nhận xét chi tiết
Căn nhà với diện tích sử dụng chỉ 25 m² và diện tích đất 10 m², chiều ngang 2.5 m khá hạn chế, phù hợp với đối tượng khách hàng cần nhà nhỏ hoặc đầu tư khai thác kinh doanh với mô hình nhỏ. Giá 1,9 tỷ tương đương với 190 triệu/m² đang cao hơn mặt bằng chung khu vực từ 15-35%, đặc biệt khi xét đến hạn chế về diện tích và vị trí trong hẻm nhỏ.
Giá nhà hẻm xe hơi ở Bình Thạnh năm 2024 dao động trung bình từ 140 – 170 triệu/m² tùy vị trí, tiện ích và pháp lý. Với diện tích nhỏ và vị trí không mặt tiền, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 1,4 – 1,7 tỷ đồng.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Khách mua có thể đề xuất mức giá khoảng 1,5 tỷ đồng dựa trên các lý do sau:
- Diện tích nhà và đất nhỏ, hạn chế về chiều ngang và chiều dài, ảnh hưởng đến công năng sử dụng và tiềm năng phát triển.
- Vị trí trong hẻm nhỏ, hạn chế khả năng tiếp cận và khai thác kinh doanh quy mô lớn hơn.
- So sánh giá/m² với các căn nhà tương tự trong khu vực cho thấy mức giá hiện tại cao hơn đáng kể.
Có thể thuyết phục chủ nhà bằng cách trình bày các số liệu so sánh thực tế, đồng thời nhấn mạnh việc mua nhanh, thanh toán nhanh sẽ giúp chủ nhà giảm bớt rủi ro và chi phí tìm kiếm khách hàng mới. Nếu chủ nhà có nhu cầu bán gấp hoặc không muốn kéo dài thời gian giao dịch thì đây là cơ sở để họ xem xét mức giá hợp lý hơn.
