Nhận định tổng quan về mức giá 39 tỷ đồng cho bất động sản tại 497 Ngô Quyền & Lưu Hữu Phước, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Với diện tích đất 286 m² và diện tích sử dụng lên tới 823 m² trên 3 tầng, vị trí hai mặt tiền thuộc khu vực trung tâm Quận Sơn Trà, gần các tiện ích lớn như KCN An Đồn, Vincom, cầu sông Hàn, chợ An Hải Bắc, sông Hàn và biển, mức giá 39 tỷ đồng tương đương khoảng 136,36 triệu/m² được chủ đầu tư đưa ra là cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong điều kiện thị trường Đà Nẵng hiện tại.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Bất động sản tại 497 Ngô Quyền & Lưu Hữu Phước | Tham khảo mức giá trung bình khu vực gần trung tâm Đà Nẵng |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 286 m² | 100 – 300 m² |
| Diện tích sử dụng | 823 m² (nhà 3 tầng hoàn thiện cơ bản) | 200 – 600 m² (nhà phố trung tâm 2-4 tầng) |
| Giá bán | 39 tỷ đồng (136,36 triệu/m² đất) | 70 – 120 triệu/m² đất cho nhà cấp 4 hoặc đất trống, nhà cũ |
| Vị trí | Hai mặt tiền, gần nhiều tiện ích lớn, khu vực kinh doanh sầm uất | Trung tâm, nhưng chủ yếu nhà cấp 4 hoặc đất trống |
| Tiềm năng khai thác | Nhà 3 tầng, có hợp đồng thuê ngân hàng VietComBank 70-80 triệu/tháng | Chưa có nhà hoặc nhà cấp 4, chưa có hợp đồng thuê ổn định |
Đánh giá mức giá và các yếu tố cần lưu ý khi quyết định đầu tư
– Mức giá 39 tỷ đồng là khá cao
– Vị trí hai mặt tiền rộng rãi, gần các trục đường lớn 36m và 5.5m, thuận lợi cho phát triển nhiều loại hình kinh doanh như building văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ.
– Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ, đã hoàn công, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
– Tiềm năng tăng giá cao do nằm sát các tập đoàn lớn như FPT, Con Cưng, Thế Giới Di Động, Long Châu đã thuê sạch xung quanh, giúp khu vực trở nên sầm uất và giá trị bất động sản tăng theo.
Các lưu ý quan trọng:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê với ngân hàng VietComBank, xác nhận thời hạn thuê, giá thuê tăng theo định kỳ và điều kiện thanh toán.
- Đánh giá khả năng phát triển tương lai khu vực, các quy hoạch mở rộng giao thông, tiện ích xung quanh.
- Kiểm tra chi tiết pháp lý, hiện trạng nhà xây dựng, chi phí bảo trì và nâng cấp trong tương lai.
- Xem xét phương án sử dụng: tiếp tục cho thuê hoặc phát triển lại xây dựng tòa nhà cao tầng để khai thác tối đa giá trị.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ đầu tư
Trong bối cảnh thị trường hiện tại và phân tích trên, mức giá hợp lý để tiếp cận sẽ là khoảng 35 – 36 tỷ đồng, tương đương 122 – 126 triệu/m² đất. Lý do:
- Mức giá này vẫn cao hơn nhiều so với các bất động sản lân cận nhưng bù lại có nhà xây 3 tầng và hợp đồng thuê ổn định.
- Phù hợp với tiềm năng tăng giá và thu nhập cho thuê hiện tại.
- Cho phép người mua có lợi nhuận hợp lý khi đầu tư và có khả năng đàm phán hiệu quả.
Cách thuyết phục chủ đầu tư:
- Trình bày rõ ràng và khách quan về các bất lợi như chi phí duy trì tòa nhà, rủi ro thay đổi hợp đồng thuê trong tương lai.
- Đưa ra so sánh giá với các lô đất trống hoặc nhà cấp 4 trong khu vực có giá thấp hơn nhưng không có hợp đồng thuê dài hạn.
- Nhấn mạnh mục tiêu hợp tác lâu dài và khả năng thanh toán nhanh, giúp chủ đầu tư giảm rủi ro chờ bán.
- Đề xuất phương án thanh toán linh hoạt hoặc hỗ trợ pháp lý để tạo thuận lợi cho giao dịch.
Kết luận
Mức giá 39 tỷ đồng là có thể chấp nhận nếu bạn đánh giá cao lợi thế vị trí, trạng thái nhà và hợp đồng thuê hiện tại. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro, bạn nên thương lượng giảm giá về khoảng 35-36 tỷ đồng. Đồng thời, cần kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, hợp đồng thuê và kế hoạch phát triển khu vực trước khi quyết định xuống tiền.
