Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà nguyên căn diện tích đất 100 m², xây 4 tầng, mặt tiền đường Tiên Sơn 9, quận Hải Châu, Đà Nẵng có giá thuê 20 triệu/tháng.
Với quận Hải Châu – trung tâm Đà Nẵng, mặt tiền đường lớn, giá thuê nhà 4 tầng full nội thất có mức dao động phổ biến từ 15 triệu đến 25 triệu/tháng tùy vị trí và chất lượng.
Đơn giá thuê trung bình quy ra khoảng 200.000 VNĐ/m²/tháng (tính trên diện tích đất, diện tích sàn thực tế có thể lớn hơn khoảng 350-400 m² tính luôn các tầng).
Nhà mặt tiền, 4 tầng, đầy đủ nội thất hiện đại, có 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh là lợi thế lớn.
So với chi phí xây dựng mới và hoàn thiện mặt bằng văn phòng hoặc nhà ở tại khu vực trung tâm Đà Nẵng (khoảng 6-7 triệu/m² xây dựng), thì mức giá thuê này ở mức hợp lý, không bị đội giá quá cao.
Tuy nhiên, cần kiểm tra thực tế chất lượng nội thất và kết cấu nhà vì nhà xây lâu chưa rõ, có thể xuống cấp tiềm ẩn chi phí sửa chữa nhỏ cho khách thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Tiên Sơn 9: Thuận tiện kinh doanh, làm văn phòng, hoặc ở, dễ dàng tiếp cận các tiện ích như chợ, siêu thị, bệnh viện.
- Nhà 4 tầng, 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh: Rất phù hợp cho gia đình đông người hoặc làm văn phòng nhiều phòng ban.
- Full nội thất: Tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ: Tạo sự an tâm về mặt giấy tờ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để làm văn phòng công ty hoặc thuê ở gia đình đông người, vì có đầy đủ phòng ốc và tiện ích.
Việc làm kho xưởng không tối ưu do vị trí trung tâm và mặt tiền đường lớn có chi phí thuê cao.
Đầu tư xây lại không phù hợp vì đã có sẵn nhà 4 tầng và diện tích đất không lớn để làm dự án lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh, Hải Châu) | Đối thủ 2 (Đường Lê Hồng Phong, Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 100 m² | 90 m² | 110 m² |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Phòng ngủ | 4 phòng | 3 phòng | 4 phòng |
| Giá thuê | 20 triệu/tháng | 18 triệu/tháng | 22 triệu/tháng |
| Vị trí | Mặt tiền đường Tiên Sơn 9 | Mặt tiền Nguyễn Văn Linh | Mặt tiền Lê Hồng Phong |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Nội thất | Full nội thất | Đơn giản | Full nội thất |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nội thất, thiết bị có hoạt động tốt không để tránh sửa chữa sau khi thuê.
- Xác thực pháp lý: Hợp đồng thuê, quyền sử dụng đất, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra kết cấu nhà có bị thấm dột hoặc xuống cấp không.
- Đánh giá tiếng ồn, mức độ an ninh khu vực do ở trung tâm có thể phức tạp.
- Xem xét điều kiện giao thông, bãi đậu xe vì mặt tiền trung tâm có thể thiếu chỗ đậu xe riêng.
Kết luận: Giá thuê 20 triệu/tháng cho nhà 4 tầng, full nội thất, mặt tiền Tiên Sơn 9, Hải Châu là mức giá hợp lý, không bị đẩy quá cao so với thị trường. Nếu nội thất và kết cấu nhà đảm bảo tốt, người thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh. Tuy nhiên, nếu phát hiện nhà đã cũ, xuống cấp, hoặc có vấn đề về giao thông, an ninh thì có thể thương lượng giảm giá khoảng 10-15%.
