Nhận định về mức giá 14,2 tỷ đồng cho nhà 4 tầng, diện tích 63m² tại Quận 11, TP. Hồ Chí Minh
Mức giá 14,2 tỷ đồng tương đương khoảng 225,4 triệu đồng/m² cho ngôi nhà 4 tầng, diện tích 63m² tại vị trí mặt tiền đường Lạc Long Quân, Phường 3, Quận 11 là khá cao trên thị trường hiện nay, đặc biệt khi nhà thuộc loại hình nhà ngõ, hẻm.
Tuy nhiên, do vị trí đặc biệt mặt tiền đường vành đai Đầm Sen, có view thoáng mát, vỉa hè rộng 6m thuận tiện ở hoặc kinh doanh cùng với pháp lý sổ hồng riêng rõ ràng, số lượng nhà mặt tiền bán trên con đường này rất hiếm (chỉ 1-2 căn), nên mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp khách hàng đánh giá cao yếu tố vị trí đắc địa, tiềm năng phát triển kinh doanh hoặc đầu tư lâu dài.
Phân tích chi tiết mức giá so với thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Giá tham khảo khu vực Quận 11 |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 63 m² | 60 – 80 m² phổ biến |
| Giá/m² | 225,4 triệu đồng | 150 – 180 triệu đồng/m² (nhà mặt tiền đường chính) |
| Loại hình nhà | Nhà ngõ, hẻm, mặt tiền đường vành đai Đầm Sen | Nhà mặt tiền đường lớn, có vỉa hè rộng thường giá cao hơn nhà trong hẻm |
| Số tầng | 4 tầng, 5 phòng ngủ, 5 phòng vệ sinh | 3-4 tầng là phổ biến |
| Tiện ích và vị trí | View Đầm Sen, vỉa hè 6m, có gara để xe hơi, sân thượng, phòng thờ | Tiện ích tương đương quanh khu vực |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng riêng, chính chủ | Pháp lý rõ ràng được ưu tiên |
Những lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý và quy hoạch xung quanh, đặc biệt liên quan đến đường vành đai Đầm Sen để tránh rủi ro bị thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Xác nhận tình trạng kết cấu và nội thất thực tế so với mô tả, đảm bảo nội thất cao cấp đúng như cam kết.
- Đánh giá khả năng kinh doanh hoặc cho thuê nếu tận dụng vị trí mặt tiền và vỉa hè rộng.
- Xem xét khả năng di chuyển, giao thông xung quanh, đặc biệt trong các khung giờ cao điểm.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Với mức giá tham khảo từ 150 đến 180 triệu đồng/m² cho nhà mặt tiền tại Quận 11, lời khuyên là nên đề xuất mức giá khoảng 11,5 – 12,5 tỷ đồng cho căn nhà này. Mức giá này vẫn đảm bảo cạnh tranh so với thị trường nhưng hợp lý hơn so với giá chào bán hiện tại.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày các số liệu thị trường tương tự, nhấn mạnh mức giá trung bình khu vực thấp hơn giá đang chào bán.
- Nêu rõ việc nhà nằm trong hẻm dù là mặt tiền đường vành đai, gây hạn chế về tầm nhìn và tiềm năng phát triển so với mặt tiền các đường chính khác.
- Đề cập đến chi phí tiềm năng cần đầu tư sửa chữa hoặc nâng cấp thêm nếu có để phù hợp với giá bán.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh để tạo động lực giảm giá và thương lượng.
