Nhận định mức giá 13,5 tỷ đồng cho nhà 5 tầng tại Mỹ Đa Đông 12, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Giá bán 13,5 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng, diện tích đất 73 m² (5.5 x 13 m), diện tích sử dụng 259 m², tương đương khoảng 184,93 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, tuy nhiên vẫn có thể chấp nhận được trong một số trường hợp đặc biệt.
Phân tích chi tiết về mức giá và các yếu tố liên quan
| Tiêu chí | Thông tin bất động sản phân tích | Giá tham khảo thị trường khu vực Quận Ngũ Hành Sơn (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 73 m² (5.5 x 13 m) | 70-90 m² thông dụng | Diện tích phù hợp với nhà phố chuẩn, không quá nhỏ, thuận tiện cho xây dựng nhà 5 tầng |
| Diện tích sử dụng | 259 m² | Khoảng 200-270 m² đối với nhà cùng số tầng | Diện tích sử dụng lớn, tận dụng tối đa không gian, phù hợp với nhu cầu thuê hoặc kinh doanh homestay, cho thuê phòng |
| Giá/m² đất | 184,93 triệu/m² (tính theo diện tích sử dụng) | 120-170 triệu/m² đất khu vực Mỹ An, Mỹ Đa Đông | Giá trên cao hơn mức trung bình khu vực, do lợi thế nhà mới 5 tầng, nội thất cao cấp, hẻm xe hơi và vị trí gần biển Mỹ Khê |
| Vị trí | Sát chợ, cạnh Phố Tây An Thượng, gần biển Mỹ Khê, khu dân cư sầm uất, hẻm xe hơi | Vị trí ven biển, gần trung tâm, khu vực phát triển mạnh, giá trị tăng cao | Vị trí đắc địa, thuận tiện cho cho thuê khách du lịch nước ngoài, tạo dòng tiền ổn định |
| Tiềm năng dòng tiền cho thuê | Nguyên căn: 30 triệu/tháng; Full phòng: 45 triệu/tháng | Thu nhập cho thuê nhà phố 5 tầng tại khu vực 25-40 triệu/tháng | Dòng tiền cho thuê cao, phù hợp với nhà đầu tư muốn sở hữu tài sản sinh lời lâu dài |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, sẵn sàng giao dịch | Yếu tố bắt buộc để đảm bảo an toàn giao dịch | Pháp lý rõ ràng, tạo sự an tâm cho người mua |
| Tình trạng nhà | Nhà chuẩn đẹp, 5 tầng, nội thất cao cấp, 7 phòng ngủ, 7 WC | Nhà mới xây hoặc cải tạo tốt có giá cao hơn nhà cũ | Đặc điểm hiện đại, phù hợp nhu cầu cho thuê, kinh doanh homestay hoặc ở cao cấp |
Kết luận về mức giá 13,5 tỷ đồng
Mức giá 13,5 tỷ đồng là mức giá cao và sát với giá thị trường vùng Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn nhưng vẫn có thể xem xét đầu tư nếu mục đích chính là kinh doanh cho thuê, đặc biệt với khách du lịch nước ngoài nhờ vị trí gần biển và khu phố Tây An Thượng.
Ngoài ra, nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý, hẻm rộng xe hơi, nội thất cao cấp, thiết kế hiện đại nên phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm tài sản sinh lời bền vững.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà thực tế, xác nhận không có tranh chấp, quy hoạch ảnh hưởng.
- Xem xét khả năng duy trì dòng tiền cho thuê, đánh giá khách thuê tiềm năng trong thời gian tới.
- So sánh thêm các sản phẩm tương tự trong khu vực để có cơ sở thương lượng giá tốt hơn.
- Xem xét các chi phí phát sinh như thuế, phí chuyển nhượng, sửa chữa nhỏ nếu cần.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên các phân tích, mức giá 12,0 – 12,5 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương đương khoảng 164 – 171 triệu đồng/m² diện tích sử dụng, tạo ra biên độ thương lượng hợp lý cho cả hai bên.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Giá hiện tại cao hơn mặt bằng chung khu vực, cần điều chỉnh để phù hợp với thị trường thực tế.
- Khách hàng mua để đầu tư dài hạn, đề xuất thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp.
- Cam kết giữ nguyên tình trạng nhà, không yêu cầu sửa chữa hay cải tạo thêm, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian.
- Đưa ra ví dụ các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công với giá thấp hơn để minh chứng.
Việc thương lượng giảm khoảng 7-10% giá bán sẽ giúp bạn có được mức giá hợp lý, giảm áp lực tài chính và tăng khả năng sinh lời của bất động sản trong tương lai.
