Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất thực tế 5m x 20m = 100m², diện tích sàn 150m² (1 trệt 1 lầu). Giá chào bán 6,96 tỷ đồng tương ứng đơn giá khoảng 46,4 triệu/m² đất và 46,4 triệu/m² sàn xây dựng (tính theo diện tích đất). Nếu tính theo diện tích sàn, giá bán tương đương hơn 46 triệu/m² sàn.
So với mặt bằng Quận 12, khu vực đường Lê Văn Khương hiện nay, nhà phố 1 trệt 1 lầu hoàn công đầy đủ có giá trung bình từ 40-50 triệu/m² tùy vị trí và hẻm. Nhà này thuộc hẻm nhựa rộng 4m, xe hơi vào tận nhà là điểm cộng lớn. Nội thất cao cấp và hoàn công đầy đủ cũng nâng giá trị.
Chi phí xây dựng mới khu vực này dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn (thô + hoàn thiện trung bình). Với 150m² sàn, tổng chi phí xây mới khoảng 900 triệu – 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính pháp lý, vị trí, hẻm xe hơi và nội thất cao cấp làm tăng giá trị so với xây mới.
Nhận xét về giá: Giá 6,96 tỷ cho nhà 2 tầng diện tích 100m² đất hẻm 4m xe hơi là mức tương đối cao, có thể bị đẩy giá khoảng 10-15% so với mặt bằng chung khu vực. Người mua cần thương lượng giảm giá để tránh bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm nhựa 4m, xe hơi vào nhà, rất hiếm trong khu vực Quận 12 thường hẻm nhỏ hơn, thuận tiện cho việc đỗ xe và sinh hoạt.
- Diện tích đất 100m² khá lớn so với các nhà phố thông thường chỉ 60-80m².
- 4 phòng ngủ, có phòng ngủ dưới trệt dành cho người lớn tuổi, phù hợp gia đình đa thế hệ.
- Nội thất cao cấp và sân thượng rộng, sân trước sau và sân để xe cũng là điểm cộng so với nhà phố bình dân.
- Hướng Bắc – hợp phong thủy người Đông tứ mệnh, phù hợp nhiều gia đình.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà thích hợp nhất để ở thực tế cho gia đình đông người hoặc gia đình có người cao tuổi nhờ phòng ngủ dưới trệt và diện tích rộng. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dòng tiền dài hạn với giá thuê nhà phố 4PN ở Quận 12 khá ổn định.
Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí trong hẻm, cũng không nên đầu tư xây lại vì nhà còn mới, hoàn công đầy đủ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 3m Lê Văn Khương) | Đối thủ 2 (Nhà 1 trệt 1 lầu đường Nguyễn Ảnh Thủ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 | 80 | 90 |
| Diện tích sàn (m²) | 150 | 120 | 130 |
| Hẻm | 4m, xe hơi vào nhà | 3m, xe máy | 4m, xe hơi nhưng hẹp |
| Phòng ngủ | 4 | 3 | 4 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 6,96 | 5,2 | 6,4 |
| Giấy tờ pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Pháp lý & quy hoạch | Hoàn công đầy đủ | Chưa hoàn công | Hoàn công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ hoàn công nhà, tránh rủi ro nâng tầng không phép.
- Đánh giá hiện trạng hẻm 4m có đủ rộng cho xe hơi ra vào và quay đầu thoải mái không.
- Kiểm tra giấy tờ sở hữu, tránh tranh chấp, nhất là khu vực Quận 12 có nhiều dự án quy hoạch.
- Kiểm tra kỹ nội thất cao cấp có thực sự đúng như mô tả, tránh chi phí phát sinh sửa chữa.
- Phong thủy hướng Bắc có phù hợp với gia chủ hay không, tránh rủi ro tâm linh.
