Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 26 m², mức giá 6,6 tỷ đồng tương ứng với đơn giá khoảng 253,85 triệu đồng/m². Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung khu vực Bình Thạnh, đặc biệt là nhà trong hẻm. Nhà gồm 5 tầng (1 trệt, 1 lửng, 2 lầu, sân thượng) với kết cấu nhà cũ, không phải dự án mới xây.
Nếu tính sơ bộ chi phí xây dựng lại nhà 5 tầng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng sàn khoảng 100 m² (ước tính 5 tầng x 20 m² sàn/tầng), chi phí xây dựng mới khoảng 600-700 triệu đồng. Giá trị đất trong hẻm có thể chiếm phần lớn giá trị căn nhà này.
Với mức giá >250 triệu/m² đất trong hẻm nhỏ hiện tại tại Bình Thạnh là khá cao, thường chỉ phù hợp với vị trí cực kỳ đắc địa hoặc có lợi thế đặc biệt. Cần kiểm tra kỹ quy hoạch mở rộng hẻm, pháp lý và tính khả thi của việc xây dựng, tránh mua đất vướng quy hoạch.
Nhận xét: Giá bán đang ở mức cao, tiệm cận giá đất mặt tiền tại nhiều tuyến đường chính trong quận, trong khi đây là nhà hẻm 5m và diện tích nhỏ. Người mua nên cẩn trọng, không nên xuống tiền vội, cần thương lượng để giảm giá do kết cấu nhà cũ, diện tích nhỏ, và vị trí trong hẻm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí hẻm trước nhà rộng 5m, thuận tiện đi lại, cách ngã tư Hàng Xanh chỉ vài trăm mét, rất thuận lợi giao thông.
- Tiềm năng tăng giá nhờ dự án thông kênh Văn Thánh, giúp cải thiện cảnh quan và giá trị bất động sản khu vực.
- Kết cấu nhà 5 tầng phù hợp cho thuê hoặc ở nhiều thế hệ.
- Đang có dòng tiền cho thuê ổn định, giúp giảm áp lực tài chính khi mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để cho thuê dòng tiền hoặc ở thực với quy mô gia đình nhỏ.
Nếu có nguồn vốn, có thể cân nhắc đầu tư xây lại
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Đường Ung Văn Khiêm, mặt tiền) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 26 m² | 30 m² | 28 m² |
| Giá bán | 6,6 tỷ (253,85 triệu/m²) | 5,5 tỷ (~183 triệu/m²) | 7,2 tỷ (~257 triệu/m²) |
| Loại hình | Nhà 5 tầng, hẻm 5m | Nhà 4 tầng, hẻm nhỏ 4m | Nhà 3 tầng, mặt tiền |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiềm năng tăng giá | Có dự án thông kênh Văn Thánh | Không rõ | Cao, mặt tiền đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý kỹ càng, đảm bảo không vướng quy hoạch mở rộng hẻm hoặc dự án khác.
- Kiểm tra chất lượng kết cấu nhà cũ, đặc biệt về thấm dột, móng và hệ thống điện, nước.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm 5m để đảm bảo thuận tiện di chuyển.
- Xác minh tính ổn định và hợp đồng thuê hiện tại nếu mua để đầu tư cho thuê.
- Đánh giá phong thủy và hướng nhà (không có thông tin trong mô tả, nên hỏi trực tiếp).
