Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 130m² (6,5m x 20m) với nhà 4 tầng xây dựng kiên cố, tổng diện tích sàn khoảng 520m² (130m² x 4 tầng). Giá chào bán 15,5 tỷ tương đương khoảng 119,23 triệu/m² đất và ~29,8 triệu/m² sàn xây dựng.
Nếu so với giá xây dựng mới hoàn thiện hiện nay trên thị trường Gò Vấp khoảng 6-7 triệu/m² sàn, giá đất và kết cấu hiện hữu đã chiếm phần lớn giá trị. Đây là nhà 4 tầng mặt tiền hẻm xe hơi (6m), vị trí gần công viên Làng Hoa, khu vực có hạ tầng và tiện ích khá tốt. Giá này không quá rẻ, thậm chí hơi cao nếu so với các con đường lớn trong khu vực nhưng chưa đến mức bị “ngáo giá”.
Tuy nhiên, cần lưu ý nhà thuộc dạng hẻm nhưng rộng 6m, thông xe tải, điều này tương đối thuận tiện, tránh được nhược điểm hẻm nhỏ khó quay đầu xe. Nhà đã hoàn công, có sổ hồng riêng rõ ràng, đảm bảo tính pháp lý minh bạch.
Nhận xét về giá: Giá này nằm ở ngưỡng cao so với mặt bằng chung nhà hẻm Gò Vấp nhưng hợp lý với vị trí hẻm xe tải, diện tích đất rộng và nhà xây 4 tầng hoàn chỉnh. Người mua nên tập trung đàm phán giảm nhẹ do giá thị trường xung quanh còn có căn tương tự với mức thấp hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải rộng 6m, thuận tiện di chuyển, khác biệt hẳn so với nhiều nhà hẻm nhỏ 3-4m trong khu vực.
- Vị trí cạnh công viên Làng Hoa – không gian xanh, thoáng mát, ít ô nhiễm, phù hợp để ở lâu dài.
- Nhà xây dựng chắc chắn 4 tầng, có sân thượng, thiết kế nhiều phòng ngủ và vệ sinh phù hợp cho gia đình đông người hoặc cho thuê.
- Hướng chính Nam, ánh sáng và gió tự nhiên tốt, phong thủy ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu như trên, căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ cao cấp (chia phòng cho thuê). Có thể khai thác dòng tiền tốt nhờ nhiều phòng ngủ và vệ sinh, khu vực có nhu cầu thuê nhà cao do gần trung tâm Gò Vấp và các tiện ích xung quanh.
Kịch bản đầu tư xây lại chỉ nên cân nhắc nếu muốn tăng mật độ xây dựng hoặc cải tạo theo mô hình nhà phố thương mại do giá đất đã khá cao, xây mới sẽ tốn thêm chi phí lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Thọ, Hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Đường Thống Nhất, Hẻm 6m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 130 m² | 120 m² | 135 m² |
| Diện tích sàn | 520 m² (4 tầng) | 480 m² (4 tầng) | 540 m² (4 tầng) |
| Hẻm | 6m, xe tải | 4m, xe máy | 6m, xe tải |
| Giá | 15,5 tỷ (~119tr/m² đất) | 13,2 tỷ (~110tr/m² đất) | 16,8 tỷ (~124tr/m² đất) |
| Vị trí | Cạnh công viên Làng Hoa | Gần chợ, hơi đông đúc | Gần trường học, khu dân trí cao |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ quy hoạch khu vực, tránh các dự án giải toả hoặc thay đổi quy hoạch làm ảnh hưởng giá trị.
- Đánh giá tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện, nước và chống thấm ẩm do nhà đã xây nhiều năm.
- Xem xét kỹ hợp đồng mua bán, giấy tờ hoàn công và nguồn gốc sổ hồng để tránh tranh chấp pháp lý.
- Kiểm tra hiện trạng hẻm về khả năng quay đầu xe tải, an ninh khu vực và mật độ giao thông thực tế.
- Đánh giá phong thủy hướng Nam và vị trí sát công viên để xác định có phù hợp với người mua hay không.
