Thẩm định giá trị thực:
Nhà 6 tầng BTCT trên diện tích 40m², ngang 5m, tọa lạc tại đường Vạn Kiếp, P.3, Bình Thạnh với mức giá 7,98 tỷ tương đương 199,5 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Bình Thạnh, đặc biệt cho một căn nhà trong ngõ/hẻm.
Về kết cấu, nhà xây 6 tầng bê tông cốt thép kiên cố với 3 phòng ngủ, 5 WC, sân thượng và gara để xe, nội thất sang trọng đầy đủ. Chi phí xây dựng mới phần thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², nhân với 6 tầng (~240m² sàn), chi phí xây mới rơi vào khoảng 1,5-1,7 tỷ. Cộng giá đất khu vực Vạn Kiếp hiện dao động 70-90 triệu/m² tùy vị trí, diện tích nhỏ và hẻm sẽ giảm giá đất thực tế xuống khoảng 60-75 triệu/m². Tính ra giá đất thực tế khoảng 2,4-3 tỷ cho 40m².
Tổng giá trị xây dựng + đất ước tính tối thiểu khoảng 4-5 tỷ, trong khi chủ nhà ra giá 7,98 tỷ, mức giá này có thể bị đẩy lên khoảng 50-60% so với giá trị thực.
Nhận xét về giá: Giá bán đang bị định giá cao, lên đến gần gấp rưỡi giá trị thực. Đây là mức giá cần thương lượng mạnh, căn cứ vào vị trí trong hẻm, diện tích nhỏ và giá thị trường xung quanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 6 tầng kiên cố, thiết kế hiện đại, nhiều phòng chức năng và nội thất đầy đủ, rất hiếm có trong khu vực các căn nhà hẻm nhỏ.
- Vị trí gần phố ẩm thực Phan Xích Long, tiện ích đa dạng (trường học, ngân hàng, siêu thị, chợ), dân cư hiện hữu, không vướng quy hoạch hay lộ giới.
- Hẻm trước nhà rộng khoảng 3m, thông tứ tung, phù hợp di chuyển, có gara ô tô.
- Thiết kế có giếng trời và sân thượng thoáng đãng, tăng giá trị sống trong không gian nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình đông người, cần không gian riêng biệt, nhiều phòng ngủ và tiện ích đầy đủ.
- Cho thuê dòng tiền cao cấp:
- Đầu tư xây lại:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Vạn Kiếp, P3) | Đối thủ 2 (Đường Phan Xích Long, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 42 m² | 45 m² |
| Số tầng | 6 tầng | 4 tầng | 5 tầng |
| Giá bán | 7,98 tỷ (~199,5 triệu/m²) | 5,5 tỷ (~130 triệu/m²) | 6,8 tỷ (~151 triệu/m²) |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm 3m, thông tứ tung | Hẻm nhỏ 2,5m, khó quay đầu | Mặt tiền 4m, đường nhựa 6m |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công đủ | Đã có sổ, còn giấy tờ phụ | Đã có sổ, sẵn sàng giao dịch |
| Nội thất | Full nội thất cao cấp | Nhà trống, cần đầu tư | Đầy đủ, tạm ổn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu BTCT thực tế, tránh trường hợp xây dựng kém chất lượng hoặc xuống cấp dù mới.
- Đo đạc lại diện tích thực, xác nhận không bị lộ giới hay tranh chấp đất đai.
- Xác minh pháp lý sổ A4, kiểm tra giấy phép xây dựng và hoàn công.
- Kiểm tra hẻm 3m có thuận tiện cho xe ô tô ra vào, không bị cấm, đặc biệt với gara để xe.
- Đánh giá mức độ ồn ào từ phố ẩm thực Phan Xích Long (ban đêm có thể ồn).
- Kiểm tra hệ thống điện nước, an toàn phòng cháy chữa cháy cho nhà nhiều tầng.
