Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng, diện tích sử dụng 90m², với giá bán 5,1 tỷ đồng, tương đương 56,7 triệu đồng/m² sử dụng. Diện tích đất thực chỉ khoảng 23m² (2,9x9m), vì vậy giá đất trên m2 đất gấp rất cao, khoảng 221,74 triệu/m² đất.
So với mặt bằng quận Tân Bình, nhà hẻm xe hơi 3-4m thường có giá từ 70-90 triệu/m² xây dựng, nhà phố mặt tiền có thể lên đến 120-150 triệu/m² đất tùy vị trí. Mức giá 5,1 tỷ cho đất 23m² là khá cao so với tầm hẻm, thể hiện giá đã bị định giá theo giá thị trường mặt tiền hoặc quá kỳ vọng.
Về kết cấu, nhà xây 4 tầng cũ, chưa rõ năm xây, nhưng diện tích nhỏ, chiều ngang chỉ 2,9m, khá hẹp và gây hạn chế sử dụng. Chi phí xây mới theo giá hiện tại (6-7 triệu/m² sàn) cho 90m² sàn khoảng 540-630 triệu đồng, nên giá trị đất chiếm phần lớn.
Nhận xét: Giá bán đang có dấu hiệu cao hơn 15-20% so với mặt bằng khu vực hẻm xe hơi tương đương do diện tích đất quá nhỏ và chiều ngang hẹp. Người mua cần cân nhắc kỹ và thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm xe hơi, thuận tiện di chuyển và đỗ xe, khá ưu thế so với hẻm nhỏ chỉ xe máy.
– Vị trí nằm trên đường Cách Mạng Tháng 8, Phường 4, Tân Bình, khu vực có nhiều tiện ích, gần chợ, trường học, giao thông thuận lợi.
– Nhà 4 tầng, có 3 phòng vệ sinh, 2 phòng ngủ, phù hợp gia đình nhỏ hoặc vừa.
– Điểm hạn chế: Chiều ngang mặt tiền nhà chỉ 2,9m, rất hẹp, không phù hợp cho các gia đình cần không gian rộng hoặc kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích nhỏ và vị trí hẻm xe hơi, căn nhà phù hợp nhất để ở thực với gia đình nhỏ hoặc thuê lại cho thuê ngắn hạn (như căn hộ dịch vụ). Khả năng xây dựng lại mở rộng bị giới hạn do diện tích đất nhỏ và chiều ngang hẹp.
Không thích hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới quy mô do hạn chế về diện tích và chiều rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm xe hơi CMT8, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền CMT8, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 23 | 30 | 35 |
| Chiều ngang (m) | 2,9 | 4,5 | 5 |
| Loại nhà | Nhà 4 tầng, hẻm xe hơi | Nhà 3 tầng, hẻm xe hơi | Nhà 3 tầng, mặt tiền |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5,1 | 5,0 | 7,5 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 221,74 | 166,7 | 214,3 |
| Hướng nhà | Chưa rõ | Đông Nam | Tây Nam |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt về độ bền, thấm dột do nhà đã xây 4 tầng, có thể cũ.
- Xem xét hẻm có đủ rộng để xe hơi ra vào thuận tiện, tránh khó quay đầu hay tắc nghẽn.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đảm bảo không bị giải tỏa hoặc hạn chế xây dựng.
- Kiểm tra hướng nhà, ánh sáng và thông gió do nhà có chiều ngang hẹp, có thể thiếu không gian thoáng.
