Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích sử dụng 88 m², giá chào 1,78 tỷ tương đương khoảng 20,23 triệu/m² sử dụng (1,780 tỷ / 88 m²). Tuy nhiên, diện tích đất chỉ 44 m², chiều ngang 4 m, chiều dài 11 m, nhà 1 tầng nằm trong hẻm xe hơi tại huyện Bình Chánh.
Hiện nay, khu vực xã Vĩnh Lộc A, Bình Chánh, giá đất nền trung bình khoảng 30-35 triệu/m² mặt tiền đường lớn, trong khi hẻm xe hơi giá đất thường thấp hơn từ 20-30%. Với diện tích đất 44 m², giá đất tương đương 1,32 – 1,54 tỷ nếu tính theo giá đất nền mặt tiền thấp hơn do hẻm. Cộng thêm giá trị nhà cũ 1 tầng (nhà 1 trệt, 3 phòng ngủ, nội thất cao cấp nhưng chỉ 1 tầng, không có tầng lầu, không gian mở) thì mức giá 1,78 tỷ có thể xem là hơi cao.
Chi phí xây mới nhà 2 tầng với diện tích sàn tương đương (88 m²) dao động khoảng 6-7 triệu/m² x 2 tầng = 1,06 – 1,23 tỷ. Cộng thêm giá đất ~1,3 – 1,5 tỷ, tổng chi phí xây mới sẽ rơi vào khoảng 2,36 – 2,73 tỷ. Như vậy, mua nhà hiện trạng giúp tránh rủi ro xây dựng, nhưng giá bán hiện tại chỉ thấp hơn xây mới khoảng 25-35%.
Nhận xét về giá: Giá 1,78 tỷ cho nhà 1 tầng trong hẻm xe hơi tại Bình Chánh có thể xem là hơi cao so với giá đất nền hẻm và nhà 1 tầng có thể xây mới được. Người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá 10-15% để hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nằm trong hẻm xe hơi rộng, thuận tiện đi lại, tránh được tình trạng hẻm nhỏ khó quay đầu xe.
- Hướng Nam, phù hợp phong thủy nhiều gia đình, đón nắng sáng và gió mát.
- Nhà có nội thất cao cấp, đồng hồ điện từ từ 2009, hệ thống máy nước nóng, đường dây ống đồng máy lạnh – đây là điểm cộng về chất lượng sử dụng ngay.
- Vị trí gần trường học Đồng Đen, chợ, siêu thị, thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn do có đầy đủ tiện nghi, vị trí gần trường học và chợ. Nếu nhà đầu tư muốn xây lại, do diện tích đất chỉ 44 m² và hẻm xe hơi, tiềm năng xây dựng không quá lớn, chỉ được tối đa 2-3 tầng theo quy hoạch Bình Chánh hiện nay.
Không thích hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và trong khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 5m, Vĩnh Lộc A) | Đối thủ 2 (Mặt tiền đường nhựa, Vĩnh Lộc B) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 44 m² (4×11) | 50 m² (5×10) | 60 m² (4×15) |
| Diện tích sử dụng | 88 m² (1 tầng) | 100 m² (1 tầng, nhà mới) | 120 m² (2 tầng) |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm xe hơi 4m | Hẻm 5m xe hơi | Mặt tiền đường nhựa 7m |
| Giá bán | 1,78 tỷ (~40,45 triệu/m² đất) | 1,65 tỷ (~33 triệu/m² đất) | 2,2 tỷ (~36,7 triệu/m² đất) |
| Pháp lý | Sổ chung, công chứng vi bằng | Sổ riêng, công chứng | Sổ riêng, công chứng |
| Tiện ích xung quanh | Gần trường, chợ, siêu thị | Gần trường học, chợ nhỏ | Gần chợ, bệnh viện, trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: sổ chung và công chứng vi bằng có thể gây khó khăn khi chuyển nhượng hoặc vay ngân hàng.
- Do nhà 1 tầng cũ, kiểm tra kỹ kết cấu chịu lực, tường, nền, hệ thống điện nước có cần bảo trì hoặc nâng cấp không.
- Hẻm xe hơi nhưng chiều rộng khoảng 4m, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh tình trạng xe lớn vào khó khăn.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực xung quanh, tránh bị ảnh hưởng mở rộng đường hoặc dự án lớn làm thay đổi môi trường sống.
- Vì nhà chỉ có 1 tầng, nếu nhu cầu tăng không gian, cần tính toán chi phí và pháp lý xây thêm tầng.
