Check giá "NHÀ BÁN Ở Đường Nguyễn Xí Quận Bình Thạnh"

Nhận định về mức giá 7,8 tỷ đồng cho nhà mặt hẻm Nguyễn Xí, Quận Bình Thạnh

Mức giá 7,8 tỷ đồng cho nhà diện tích đất 34.4 m², xây dựng 3 tầng, đầy đủ nội thất, hẻm xe hơi rộng 5m, vị trí cách mặt tiền đường Nguyễn Xí 30m là mức giá khá cao. Tính ra, giá đất đạt khoảng 226,74 triệu/m², đây là mức giá tương đương với các khu vực trung tâm và mặt tiền đường sầm uất tại Bình Thạnh.

Phân tích chi tiết và so sánh giá khu vực

Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý

Dựa trên bảng so sánh, giá 7,8 tỷ tương đương 226 triệu/m² là mức khá cao nếu xét về vị trí không phải mặt tiền đường chính, mà là hẻm cách 30m. Tuy nhiên, hẻm xe hơi rộng 5m, nhà có nội thất đầy đủ, kết cấu 3 tầng với 3 phòng ngủ và 4 WC riêng biệt, cùng với thu nhập thuê 17 triệu/tháng là những điểm cộng lớn, làm tăng giá trị tài sản.

Nếu so với nhà mặt tiền Nguyễn Xí hoặc Xô Viết Nghệ Tĩnh với giá đất khoảng 210-212 triệu/m² thì mức giá này hợp lý trong trường hợp:

• Người mua ưu tiên nhà mới xây, nội thất đầy đủ, không cần sửa chữa nhiều.
• Ưu tiên dòng tiền cho thuê ổn định với mức 17 triệu/tháng (khoảng 2,6%/năm so với giá bán), phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập thụ động.
• Ưu tiên nhà trong hẻm xe hơi rộng, thuận tiện đi lại, an ninh tốt.

Trong trường hợp người mua muốn giá hợp lý hơn, có thể đề xuất mức 6,8 – 7 tỷ đồng. Lý do:

• Nhà không phải mặt tiền chính, cách đường lớn 30m.
• Diện tích đất chỉ 34.4 m², nhỏ hơn nhiều nhà mặt tiền khu vực.
• Giá thuê 17 triệu/tháng dù ổn định nhưng chưa cao để bù trừ mức giá đất quá cao.

Chiến lược thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá 6,8 – 7 tỷ

Để thuyết phục chủ nhà, người mua có thể đưa ra các luận điểm sau:

• Phân tích thị trường hiện tại cho thấy giá đất mặt tiền Nguyễn Xí và khu vực lân cận dao động khoảng 210-220 triệu/m² cho nhà tương tự, trong khi nhà này lại nằm trong hẻm, nên cần điều chỉnh giá xuống.
• Nêu rõ việc nhà cách mặt tiền 30m làm giảm khả năng kinh doanh và giá trị chuyển nhượng so với nhà mặt tiền.
• Phân tích dòng tiền cho thuê 17 triệu/tháng tương đương mức sinh lời 2,6%/năm là con số khá thấp so với rủi ro và chi phí bảo trì, thuế, nên giá phải hợp lý để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
• Đề nghị gặp trực tiếp để thương lượng, nhấn mạnh thiện chí mua nhanh và không phải mất thêm chi phí cải tạo lớn do nhà đã có nội thất đầy đủ.

Kết luận

Tóm lại, giá 7,8 tỷ đồng là hợp lý nếu người mua ưu tiên nhà đẹp, đầy đủ nội thất, hẻm rộng xe hơi, và thu nhập cho thuê ổn định. Nếu mục tiêu là mua đầu tư tối ưu hoặc sử dụng cá nhân với ngân sách hạn chế, mức giá 6,8 – 7 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn. Việc đàm phán dựa trên các yếu tố vị trí hẻm, diện tích nhỏ và so sánh giá thị trường sẽ là cơ sở thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này.