Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 4x12m (48m²), diện tích sử dụng 49m², 2 tầng, giá chào bán 3,25 tỷ đồng tương đương 67,71 triệu/m² sử dụng. Với khu vực Bình Tân, đặc biệt là các căn nhà trong hẻm xe hơi, mức giá này ở mức khá cao so với mặt bằng chung, vì giá đất trung bình tại phường Bình Hưng Hoà B dao động từ 40-55 triệu/m² đất tùy vị trí và đường lớn nhỏ.
Nhà 2 tầng hoàn thiện cơ bản, không phải nhà mới xây, chi phí xây dựng hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², tức để xây mới 2 tầng diện tích tương đương mất khoảng 600-700 triệu đồng chưa kể chi phí mua đất. Nhà hiện trạng có sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, là điểm cộng nhưng nếu xét về giá trị đất thì đang bị đẩy lên khá cao.
Nhận xét về giá: Giá 3,25 tỷ cho căn nhà trong hẻm 4m, diện tích nhỏ ở Bình Tân là mức cao, người mua cần cân nhắc kỹ. Giá này có thể bị đẩy lên từ yếu tố lô góc và vị trí gần đường Lê Trọng Tấn, tuy nhiên nếu so với giá đất nền lân cận thì vẫn hơi đắt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc giúp nhà thoáng hơn, dễ tận dụng ánh sáng và thông gió.
- Hẻm xe hơi rộng khoảng 4m, thuận tiện cho việc đi lại, không bị quá nhỏ chật hẹp như nhiều nhà hẻm khác.
- Vị trí gần đường Lê Trọng Tấn, chỉ vài phút đi xe, thuận tiện di chuyển về trung tâm hoặc các quận lân cận.
- Nhà có sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, thuận lợi cho giao dịch và vay vốn.
- Hiện đang cho thuê tốt, có thể tiếp tục khai thác dòng tiền nếu không ở.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền do vị trí gần trục đường chính và hẻm xe hơi thuận tiện. Với kết cấu 2 tầng, 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, căn nhà đáp ứng nhu cầu gia đình nhỏ hoặc người làm văn phòng thuê. Đầu tư xây lại không khả thi do diện tích nhỏ và mật độ xây dựng giới hạn ở khu vực này.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 5, Bình Hưng Hoà B) | Đối thủ 2 (Đường Lê Trọng Tấn gần đó) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 48 | 50 | 45 |
| Giá (tỷ) | 3,25 | 2,8 | 3,5 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 49 | 48 | 50 |
| Hình thức đường | Hẻm xe hơi 4m, lô góc | Hẻm xe hơi 3,5m | Hẻm chính rộng 6m |
| Tình trạng nhà | 2 tầng, hoàn thiện cơ bản | 1 trệt 1 lầu, cũ hơn | Nhà mới xây |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà về kết cấu, thấm dột, hệ thống điện nước vì nhà đã xây lâu và hoàn thiện cơ bản.
- Đánh giá lại pháp lý, giấy tờ hoàn công có thật sự đầy đủ và đúng quy định không.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt quanh đường Lê Trọng Tấn để tránh bị ảnh hưởng bởi các dự án mở rộng hoặc giải tỏa.
- Xem xét khả năng quay đầu xe và giao thông trong hẻm, dù hẻm 4m khá rộng nhưng vẫn cần chắc chắn không gây bất tiện.
- Đánh giá phong thủy vị trí lô góc có thể ảnh hưởng đến một số người, nếu người mua kỹ tính.
