Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 5x19m = 95m², xây dựng 1 trệt 1 lầu và sân thượng, kết cấu bê tông cốt thép (BTCT). Giá chào bán 9,95 tỷ đồng tương đương khoảng 104,74 triệu/m² đất.
Ở khu vực Tân Phú, đặc biệt Phú Thọ Hòa, giá đất thổ cư mặt tiền đường lớn dao động khoảng 80-110 triệu/m² tùy vị trí. Nhà trong hẻm 5m, tuy thông thoáng nhưng không phải mặt tiền chính nên giá trên là khá cao.
Về kết cấu, nhà 1 trệt 1 lầu + sân thượng nếu xây mới hoàn thiện cơ bản hiện nay chi phí khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Tổng diện tích sàn khoảng 180-200m² (tính cả sân thượng), chi phí xây mới rơi vào 1,2-1,4 tỷ đồng. Vì vậy giá đất thực tế chiếm phần lớn trong 9,95 tỷ này.
Nhận xét về giá: Giá này có phần bị đẩy cao khoảng 15-20% so với mặt bằng hẻm 5m cùng khu vực. Người bán có thể đang định giá theo hướng nhà đẹp, có nội thất, tuy nhiên cần thận trọng vì hẻm không rộng, không phải mặt tiền nên khó tăng giá đột biến. Cần thương lượng giảm giá ít nhất 10% để phù hợp thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 5m, tương đối thông thoáng, thuận tiện cho xe hơi nhỏ ra vào.
- Nhà xây BTCT chắc chắn, kết cấu 2 tầng có sân thượng – phù hợp gia đình nhiều thế hệ.
- Diện tích ngang 5m khá hiếm trong khu vực toàn nhà phố nhỏ hẹp, tạo không gian thoáng đãng.
- Tặng lại toàn bộ nội thất cao cấp là điểm cộng nhưng cần kiểm tra chất lượng thực tế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là nhà phù hợp để ở thực tế cho gia đình cần không gian đủ rộng, kết cấu bền vững, hẻm ô tô vào được. Nếu đầu tư cho thuê, mức giá cho thuê khó đạt cao tương xứng do vị trí hẻm không mặt tiền. Đầu tư xây mới lại có thể không hiệu quả do quỹ đất không quá lớn và chi phí xây dựng cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 6m, Phú Thọ Hòa) | Đối thủ 2 (Mặt tiền nhỏ, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 95 | 90 | 100 |
| Giá bán (tỷ) | 9,95 | 8,7 | 10,5 |
| Giá/m² (triệu) | 104,74 | 96,6 | 105 |
| Hẻm/mặt tiền | Hẻm 5m | Hẻm 6m | Mặt tiền nhỏ |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu + ST | 1 trệt 2 lầu | 1 trệt 1 lầu |
| Nội thất | Full tặng kèm | Không | Không |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ đỏ chính chủ, tránh tranh chấp hẻm phụ.
- Đánh giá thực trạng nội thất tặng kèm, xác minh chất lượng và tuổi thọ.
- Kiểm tra hiện trạng hẻm, đặc biệt khả năng quay đầu xe ô tô, tránh kẹt xe.
- Khảo sát quy hoạch khu vực, tránh bị hạn chế xây dựng hoặc mở rộng.
- Đánh giá phong thủy nhà (hướng, ánh sáng, thoáng khí), nếu có điểm yếu có thể dùng để thương lượng giá.
