Nhận xét về mức giá 8,5 tỷ đồng cho nhà tại Đường Khuông Việt, Phường Phú Trung, Quận Tân Phú
Mức giá 8,5 tỷ đồng tương đương khoảng 95 triệu/m² cho diện tích đất 89,4 m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà đất trong khu vực Quận Tân Phú với đặc điểm tương tự.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích | Tham khảo khu vực Tân Phú (2023-2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 89,4 m² (4.1m x 21.4m, nở hậu 4.25m) | 60-100 m² |
| Loại nhà | Nhà nát, cần xây mới, hẻm 6m xe hơi thông qua | Nhà cấp 4 hoặc nhà nát, hẻm xe hơi trong khu vực |
| Giá/m² | 95 triệu/m² | 60 – 85 triệu/m² đối với nhà nát hoặc đất tương tự tại Tân Phú |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, đường Khuông Việt, gần Q11, hướng Đông Bắc | Hẻm xe hơi trong Tân Phú, đa số giá thấp hơn do hẻm nhỏ hoặc vị trí kém hơn |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Pháp lý đầy đủ là điểm cộng, giá có thể nhỉnh hơn |
Nhận định mức giá
Mức giá 8,5 tỷ đồng là mức giá cao trong bối cảnh hiện tại cho một bất động sản nhà nát, cần xây mới tại khu vực này.
Điểm cộng là hẻm rộng 6m xe hơi ra vào thoải mái, có thể xây mới lên đến hầm + trệt + lửng + 3 lầu + tum, và pháp lý đầy đủ nhưng vị trí không phải mặt tiền lớn, diện tích ngang nhỏ chỉ 4.25m cũng làm hạn chế khả năng kinh doanh hoặc cho thuê.
Đề xuất giá hợp lý hơn
Dựa trên khảo sát giá đất và nhà trong khu vực Phú Trung, Tân Phú:
- Nhà đất tương tự, diện tích khoảng 80-90 m², hẻm xe hơi thường có giá từ 5,5 đến 7 tỷ đồng.
- Nhà nát cần xây mới, pháp lý rõ ràng, vị trí hẻm 6m có thể được định giá khoảng 7-7,5 tỷ đồng.
Do đó, mức giá hợp lý để thương lượng là khoảng 7 – 7,5 tỷ đồng.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 8,5 tỷ xuống khoảng 7 – 7,5 tỷ, có thể dùng các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh đặc điểm nhà là nhà nát, cần đầu tư xây dựng lại, tốn chi phí và thời gian.
- So sánh với các giao dịch gần đây trong khu vực có giá thấp hơn, minh chứng thực tế từ các dự án hoặc nhà bán khác.
- Phân tích rủi ro về việc xây dựng mới với diện tích ngang nhỏ 4.25m, hạn chế về thiết kế và công năng.
- Đề cập đến thị trường hiện tại đang có sự chững lại do chính sách tín dụng, tỷ lệ hấp thụ giảm, nên giá cần hợp lý để nhanh giao dịch.
Việc thương lượng dựa trên các dữ liệu thị trường và thực tế khai thác sẽ giúp chủ nhà hiểu được giá trị thực sự và đồng ý mức giá hợp lý hơn.
