Nhận định mức giá
Giá 9,7 tỷ đồng cho nhà diện tích 75m² tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Quận Bình Thạnh tương đương khoảng 129,33 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Khu vực Bình Thạnh, đặc biệt gần trung tâm Quận 1 như Nguyễn Hữu Cảnh, có mức giá dao động đa dạng tùy vị trí và loại hình nhà.
Nhà đang là cấp 4, có thể ở tạm hoặc xây mới, nằm trong ngõ hẻm xe hơi, diện tích 75m², 4 phòng ngủ, pháp lý đầy đủ, phù hợp để xây căn hộ dịch vụ hoặc ở lâu dài.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại hình | Giá (tỷ) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Hữu Cảnh, P.22, Bình Thạnh (bất động sản này) | 75 | Nhà ngõ, cấp 4, xây mới được | 9,7 | 129,33 | Ngõ hẻm, có thể xây mới, 4 phòng ngủ |
| Đường Nguyễn Hữu Cảnh, khu vực gần | 80 | Nhà phố 1 trệt 3 lầu | 8,5 | 106,25 | Nhà xây kiên cố, mặt tiền hẻm lớn |
| Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Bình Thạnh | 70 | Nhà 1 trệt 2 lầu | 7,8 | 111,43 | Hẻm xe hơi, gần tiện ích |
| Đường Điện Biên Phủ, Bình Thạnh | 75 | Nhà cấp 4, mặt tiền hẻm | 8,3 | 110,67 | Phù hợp xây mới, gần trung tâm |
| Đường Nguyễn Hữu Cảnh, nhà mới xây | 70 | Nhà phố hiện đại 4 lầu | 10,2 | 145,71 | Nhà mới, mặt tiền đẹp, vị trí đắc địa |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Căn cứ vào bảng so sánh trên, giá 129,33 triệu/m² đang cao hơn mặt bằng chung các nhà cấp 4 hoặc nhà trong hẻm tương tự tại khu vực Bình Thạnh (dao động khoảng 106 – 112 triệu/m²).
Chỉ những căn nhà mới xây, mặt tiền đẹp và vị trí đắc địa đặc biệt mới có thể đạt mức giá trên 140 triệu/m² như ví dụ nhà mới xây 4 lầu.
Nhà hiện tại là cấp 4, cần xây dựng lại để đạt được giá trị tương đương, do đó mức giá chào 9,7 tỷ là hơi cao nếu khách hàng không muốn đầu tư xây dựng nhiều.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn là khoảng 8,3 – 8,5 tỷ đồng (khoảng 110 – 113 triệu/m²), tương ứng với mức giá các nhà cấp 4 hoặc nhà phố trong hẻm xe hơi gần đó.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, khách hàng nên trình bày:
- Nhà cấp 4 hiện tại cần đầu tư xây dựng lại, phát sinh chi phí và thời gian.
- Giá thị trường khu vực cho nhà tương tự trong hẻm xe hơi có mặt bằng giá thấp hơn 15-20% so với giá đang chào.
- Khách hàng có sự chuẩn bị tài chính và sẵn sàng giao dịch nhanh nếu mức giá hợp lý được đưa ra.
- Việc thương lượng tạo điều kiện cho giao dịch thành công là lợi ích chung cho cả hai bên.
Kết luận
Giá 9,7 tỷ đồng cho nhà diện tích 75m² tại vị trí này là mức giá cao, phù hợp nếu khách mua có nhu cầu xây dựng nhà mới cao cấp. Nếu khách mua muốn sử dụng ngay hoặc đầu tư căn hộ dịch vụ với chi phí hợp lý hơn, mức giá đề xuất 8,3 – 8,5 tỷ là phù hợp và có cơ sở thị trường để thương lượng.
