Nhận định tổng quan về mức giá 4,36 tỷ đồng cho nhà nở hậu tại Bình Thạnh
Mức giá 4,36 tỷ đồng tương đương 43,6 triệu đồng/m² trên diện tích sử dụng 60 m² là một mức giá khá cao đối với nhà cấp 4 trong hẻm tại quận Bình Thạnh hiện nay, dù vị trí gần mặt tiền đường Nơ Trang Long là điểm cộng lớn.
Đặc điểm nhà có 3 phòng trọ đem lại thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng cũng giúp tạo giá trị đầu tư ổn định, tuy nhiên với diện tích đất 100 m² và diện tích công nhận chính thức là 62 m², nhà đang sử dụng thực tế 60 m², mức giá trên vẫn cần xem xét kỹ lưỡng so với các sản phẩm tương đương trong khu vực để đánh giá hợp lý.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản này | Tham khảo nhà cấp 4 hẻm tại Bình Thạnh (2024) |
|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm gần mặt tiền Nơ Trang Long, P.13, Q.Bình Thạnh | Hẻm trong khu vực Bình Thạnh, cách mặt tiền 100-200m |
| Diện tích đất | 100 m² (nở hậu 9m) | 70 – 80 m² |
| Diện tích sử dụng | 60 m² (cấp 4, 3 phòng trọ) | 50 – 60 m² nhà cấp 4 |
| Giá bán | 4,36 tỷ (43,6 triệu/m²) | 3,2 – 3,8 tỷ (40 – 48 triệu/m² tùy vị trí và hiện trạng) |
| Pháp lý | Đã có sổ, không quy hoạch | Đầy đủ giấy tờ, không tranh chấp |
| Thu nhập cho thuê | ~10 triệu/tháng từ 3 phòng trọ | 7 – 12 triệu/tháng tùy số lượng phòng trọ |
Nhận xét và đánh giá mức giá
Mức giá 4,36 tỷ đồng có thể coi là cao hơn mức trung bình tham khảo một chút đối với loại hình nhà cấp 4 trong hẻm tại Bình Thạnh nhưng đã có lợi thế gần mặt tiền đường lớn, diện tích đất lớn và thu nhập cho thuê ổn định.
Điều này tạo nên sức hấp dẫn về tiềm năng tăng giá và dòng tiền cho nhà đầu tư hoặc người mua ở có nhu cầu kinh doanh phòng trọ.
Tuy nhiên, với mức giá này, người mua cần cân nhắc kỹ về khả năng thương lượng vì:
- Nhà cấp 4, cần cải tạo hoặc xây mới để tăng giá trị thực tế.
- Hẻm ngõ, không phải mặt tiền đường lớn trực tiếp, ảnh hưởng đến tiện ích và giá trị so với nhà mặt tiền.
- Giá hiện tại đã phản ánh gần hết tiềm năng vị trí và thu nhập cho thuê.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, một mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 3,8 tỷ đến 4,0 tỷ đồng, tương đương khoảng 38 – 40 triệu đồng/m² diện tích sử dụng thực tế, nhằm bù đắp chi phí cải tạo, giảm thiểu rủi ro và mang lại tỷ suất sinh lời hợp lý cho người mua.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, người mua có thể trình bày các luận điểm sau:
- So sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực có giá bán thấp hơn.
- Chi phí dự kiến cải tạo hoặc xây mới để nâng cao giá trị tài sản.
- Rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà trong hẻm so với nhà mặt tiền.
- Cam kết giao dịch nhanh, thanh toán tốt để chủ nhà giảm bớt áp lực bán.
Việc thương lượng trong phạm vi này vẫn đảm bảo tính cạnh tranh và hợp lý trên thị trường bất động sản Bình Thạnh hiện nay.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
