Nhận định về mức giá 23,8 tỷ đồng (120 triệu/m²) tại Cầm Bá Thước, Phường 7, Quận Phú Nhuận
Mức giá 23,8 tỷ đồng tương đương 120 triệu/m² cho một căn nhà hai mặt tiền hẻm xe hơi với diện tích đất 198m² tại khu vực trung tâm Phú Nhuận có nhiều tiềm năng phát triển là khá cao nhưng không phải là bất hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt.
Phân tích chi tiết dựa trên các yếu tố thị trường và đặc điểm bất động sản
- Vị trí: Đường Cầm Bá Thước cách Phan Xích Long chỉ 100m, thuộc khu vực Phú Nhuận – một trong những quận trung tâm, phát triển mạnh về thương mại và dịch vụ, có giá trị bất động sản tăng cao trong những năm gần đây.
- Đặc điểm đất: Diện tích 198m², mặt tiền hẻm xe hơi, nhà nở hậu, sổ đỏ đầy đủ pháp lý, thuận tiện cho xây dựng khách sạn, căn hộ dịch vụ hoặc biệt thự vườn theo quy hoạch hiện tại.
- Trạng thái hiện tại: Nhà cũ 1 trệt 1 lầu, khu vực cho phép xây dựng mới 1 hầm, 1 lửng, 5 lầu, sân thượng và tum, góp phần gia tăng giá trị sử dụng và khai thác hiệu quả tài sản.
Bảng so sánh giá đất, nhà phố khu vực Phú Nhuận (cập nhật gần đây)
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Phan Xích Long (gần Cầm Bá Thước) | 120 – 200 | 100 – 130 | Nhà phố, hẻm xe hơi | Vị trí trung tâm, phù hợp xây khách sạn, căn hộ dịch vụ |
| Quốc Hương, Thảo Điền, Quận 2 | 150 – 250 | 90 – 110 | Nhà phố, biệt thự | Khu dân cư cao cấp, giá ổn định |
| Đường Nguyễn Văn Trỗi, Phú Nhuận | 100 – 180 | 95 – 115 | Nhà phố, hẻm xe hơi | Gần trung tâm, tiện ích đầy đủ |
Nhận xét về giá và đề xuất
Giá 120 triệu/m² là mức cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn trong giới hạn chấp nhận được nếu chủ đầu tư có kế hoạch xây dựng khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê, đặc biệt do vị trí gần Phan Xích Long, khu vực rất sầm uất và có lượng khách thuê lớn. Giá này phản ánh cả tiềm năng đầu tư dài hạn và giá trị vị trí đắc địa.
Trong trường hợp mua để ở hoặc đầu tư trung hạn, mức giá này có thể hơi cao, do vậy có thể đề xuất mức giá hợp lý hơn khoảng 110 – 115 triệu/m², tương đương khoảng 21,8 – 22,7 tỷ đồng.
Để thuyết phục chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực có mức giá thấp hơn 5-10 triệu/m²
- Phân tích chi phí cần đầu tư lại do nhà hiện trạng cũ, cần xây dựng mới để tận dụng tối đa quy hoạch cho phép
- Thời gian giao dịch trước Tết là giai đoạn thị trường có xu hướng chững lại, cần hỗ trợ tốt về giá để giao dịch nhanh, tránh rủi ro thị trường biến động
Nếu chủ nhà đồng ý giảm giá ở mức này, người mua có thể yên tâm về khả năng sinh lời và giá trị sử dụng lâu dài của bất động sản.
