Phân tích mức giá bất động sản tại kiệt 82 Nguyễn Lương Bằng, Liên Chiểu, Đà Nẵng
Thông tin bất động sản:
- Địa chỉ: kiệt 82, Đường Nguyễn Lương Bằng, Phường Hòa Khánh Bắc, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng
- Diện tích đất: 224 m² (ngang 3,5m, dài 55m)
- Loại nhà: Nhà cấp 4, 1 tầng, nhà ngõ, hẻm xe hơi
- Phòng ngủ: 3 phòng
- Phòng vệ sinh: 1 phòng
- Hướng cửa chính: Đông Nam
- Giấy tờ pháp lý: Đã có sổ đỏ
- Tình trạng nội thất: Hoàn thiện cơ bản
- Giá đăng: 3,15 tỷ đồng (tương đương khoảng 14,06 triệu/m²)
Nhận định về mức giá
Mức giá 3,15 tỷ đồng cho 224 m² tại khu vực Liên Chiểu, Đà Nẵng là tương đối cao so với mặt bằng chung, nhất là khi nhà chỉ có 1 tầng, hoàn thiện cơ bản và diện tích ngang hạn chế 3,5m. Tuy nhiên, vị trí gần Đại học Bách Khoa và hẻm ô tô 3m cách 50m có thể hỗ trợ giá.
Dữ liệu so sánh thị trường xung quanh
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Loại nhà |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà cấp 4, 1 tầng, hẻm xe hơi 3m | 200 | 2,7 | 13,5 | Phường Hòa Khánh Bắc, Liên Chiểu | Nhà cấp 4 |
| Nhà 2 tầng, diện tích 180m², gần trường đại học | 180 | 3,1 | 17,2 | Liên Chiểu | Nhà 2 tầng |
| Đất nền 220m², mặt tiền 5m, hẻm ô tô | 220 | 2,8 | 12,7 | Phường Hòa Khánh Bắc | Đất nền |
Phân tích chi tiết
- Giá/m² 14,06 triệu đồng của bất động sản là cao hơn giá đất nền tương đương trong khu vực (khoảng 12,7 triệu/m²) nhưng thấp hơn các căn nhà 2 tầng hoàn thiện (trên 17 triệu/m²).
- Nhà có chiều ngang 3,5m khá hẹp, điều này hạn chế về mặt thiết kế và tiện ích sử dụng so với các nhà mặt tiền rộng hơn.
- Nhà cấp 4, 1 tầng với hoàn thiện cơ bản không thể so sánh về chất lượng với nhà nhiều tầng hoặc nhà hoàn thiện cao cấp.
- Vị trí gần ĐH Bách Khoa có giá trị tiện ích tăng cao, tuy nhiên nằm trong kiệt nhỏ cũng tạo ra hạn chế về giao thông và tiện nghi sinh hoạt.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá khoảng 2,8 – 2,9 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn cho căn nhà này. Điều này tương đương giá khoảng 12,5-13 triệu/m², gần bằng giá đất nền trong khu vực và phản ánh đúng hạn chế về diện tích ngang và chất lượng nhà.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể trình bày:
- Nhà chỉ có 1 tầng, hoàn thiện cơ bản và diện tích ngang hẹp, không phù hợp để xây dựng thêm hoặc mở rộng quy mô trong tương lai.
- Giá đất nền cùng khu vực thấp hơn đáng kể, nên giá bán cần điều chỉnh để phù hợp với thực tế thị trường.
- Chi phí sửa chữa hoàn thiện nâng cấp cũng cần được tính đến, chủ nhà nên giảm giá nhằm tạo điều kiện cho người mua đầu tư cải thiện.
- Vị trí trong kiệt nhỏ và hạn chế giao thông cũng ảnh hưởng đến giá trị sử dụng và thanh khoản.
Kết luận, giá 3,15 tỷ đồng là hơi cao và chỉ nên cân nhắc mua nếu người mua có mục đích sử dụng đặc biệt và sẵn sàng đầu tư cải tạo. Ngược lại, thương lượng mức giá khoảng 2,8 – 2,9 tỷ sẽ là lựa chọn hợp lý và có cơ hội mua được tài sản với giá phù hợp hơn thị trường.
