Nhận định tổng quan về mức giá 19,8 tỷ cho nhà cấp 4 tại Lê Đức Thọ, Gò Vấp
Mức giá 19,8 tỷ đồng cho căn nhà cấp 4 diện tích 180 m² trên đường Lê Đức Thọ, phường 6, Gò Vấp là mức giá cao so với mặt bằng chung khu vực nhưng có thể hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt.
Đặc điểm căn nhà:
- Diện tích đất: 7,8m x 23m, diện tích công nhận 180 m².
- Nhà cấp 4 hiện hữu, 1 phòng vệ sinh, 1 tầng.
- Đường trước nhà rộng 12m, dự kiến mở rộng lên 16m.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ/sổ hồng đầy đủ.
- Vị trí gần Công viên Văn hóa Nguyễn Văn Lượng, thông ra đường 40m Dương Quảng Hàm, khu vực phát triển và có tiềm năng tăng giá mạnh.
- Cho phép xây dựng mới với quy mô 1 hầm, 1 trệt, 1 lửng, 4 lầu, sân thượng – điều này rất quan trọng để tăng giá trị tài sản.
Phân tích mức giá so với thị trường
| Tiêu chí | Nhà cấp 4 Lê Đức Thọ (BĐS đề cập) | Nhà xây mới 4-5 tầng khu vực Gò Vấp tương tự | Nhà cấp 4 khu vực Gò Vấp gần trung tâm |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 180 | 100 – 150 | 100 – 130 |
| Giá (tỷ đồng) | 19,8 | 15 – 18 | 9 – 14 |
| Giá/m² (tỷ đồng/m²) | 0,11 | 0,12 – 0,18 | 0,09 – 0,11 |
| Pháp lý | Đầy đủ, sổ đỏ | Đầy đủ, sổ đỏ | Đầy đủ, sổ đỏ |
| Tiềm năng tăng giá | Cao (vị trí, quy hoạch mở rộng đường 16m, xây dựng 5 tầng) | Rất cao (nhà mới, xây dựng tối đa) | Trung bình (nhà cấp 4, ít tiềm năng) |
Nhận xét chi tiết
Giá 19,8 tỷ đồng cho nhà cấp 4 diện tích 180 m² tương đương khoảng 110 triệu/m², mức giá này khá cao so với mặt bằng nhà cấp 4 cùng khu vực.
Tuy nhiên, căn nhà có vị trí rất thuận lợi khi gần Công viên Văn hóa Nguyễn Văn Lượng, đường rộng 12m và sẽ được mở rộng lên 16m. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng và kinh doanh. Và quan trọng nhất là khu đất được cấp phép xây dựng quy mô lớn (1 hầm, 1 trệt, 1 lửng, 4 lầu, sân thượng), điều này giúp tăng giá trị sử dụng và tương lai của bất động sản.
Nếu so với các căn nhà xây mới 4-5 tầng tại Gò Vấp có diện tích nhỏ hơn, giá có thể lên đến 15-18 tỷ cho diện tích 100-150 m² thì mức 19,8 tỷ cho 180 m² đất có thể chấp nhận được nếu người mua có nhu cầu xây dựng mới để kinh doanh hoặc cho thuê.
Những lưu ý khi xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý, sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết, xác nhận quy hoạch mở rộng đường đúng như cam kết.
- Đánh giá khả năng xây dựng thực tế so với giấy phép được cấp, tránh rủi ro bị giới hạn xây dựng.
- Thương lượng giá cả dựa trên việc chủ nhà có thiện chí, có thể đề nghị mức giá hợp lý hơn.
- Xem xét chi phí đầu tư xây dựng mới và so sánh lợi ích kinh tế nếu xây nhà dịch vụ, văn phòng cho thuê hoặc căn hộ cho thuê.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá khoảng 17,5 – 18,5 tỷ đồng là hợp lý hơn, tương ứng với giá đất khoảng 97 – 103 triệu/m², vừa đảm bảo lợi ích cho người mua vừa hợp lý với giá thị trường.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ ràng về so sánh giá thị trường, đặc biệt nhà cấp 4 chưa xây dựng mới và các chi phí phát sinh để hoàn thiện công trình.
- Nhấn mạnh thiện chí mua nhanh và không phải qua trung gian, giảm rủi ro giao dịch.
- Đề xuất cam kết thanh toán nhanh, không gây kéo dài thời gian thương lượng.
- Đưa ra các điều kiện hỗ trợ nếu cần như hỗ trợ giấy tờ pháp lý, hoặc nhận nhà trong trạng thái hiện hữu để tiết kiệm chi phí cho chủ.
