Nhận định về mức giá 5,8 tỷ đồng cho nhà tại Nguyễn Tư Giản, P.12, Quận Gò Vấp
Mức giá 5,8 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 54 m² với diện tích sử dụng 108 m² (trệt + lầu), tọa lạc tại hẻm xe hơi 2 mặt tiền đường Nguyễn Tư Giản, phường 12, Quận Gò Vấp là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường hiện tại. Với giá/m² khoảng 107,41 triệu đồng cho diện tích đất, giá này có thể được xem là ở ngưỡng trên trung bình so với thị trường các căn nhà hẻm xe hơi tương tự trong khu vực.
Phân tích dữ liệu so sánh thực tế
| Địa điểm | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Tư Giản, P.12, Gò Vấp | 54 | 108 | 5,8 | 107,41 | Hẻm xe hơi, 2 mặt tiền, trệt + lầu | 2024 |
| Đường Thống Nhất, P.11, Gò Vấp | 50 | 100 | 4,5 | 90 | Hẻm xe hơi, 1 mặt tiền, trệt + lầu | 2024 |
| Đường Lê Đức Thọ, P.17, Gò Vấp | 55 | 110 | 5,2 | 94,5 | Hẻm xe hơi, mặt tiền nhỏ, trệt + lầu | 2023 |
| Đường Nguyễn Văn Công, P.3, Gò Vấp | 52 | 104 | 4,8 | 92,3 | Hẻm xe hơi, trệt + lầu | 2024 |
Nhận xét chi tiết
So sánh với các căn nhà tương tự trong khu vực Gò Vấp, giá/m² đất phổ biến đang dao động trong khoảng 90-95 triệu đồng. Trong khi đó, mức giá 5,8 tỷ đồng tương đương 107,41 triệu/m² là mức cao hơn khoảng 13-19% so với các căn tương đương.
Tuy nhiên, điểm cộng lớn của căn nhà này là vị trí 2 mặt tiền trong hẻm xe tải, giúp xe tải ra vào thuận tiện, rất hiếm trong khu vực. Thêm vào đó là nhà nở hậu, có 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, diện tích sử dụng tận dụng tối đa, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc đầu tư cho thuê. Hướng Bắc cũng là hướng khá trung tính, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng.
Do đó, nếu khách hàng có nhu cầu mua nhà ở ngay, ưu tiên vị trí giao thông thuận tiện, và không muốn tốn thêm chi phí cải tạo hay xây mới, mức giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu mục đích đầu tư hay mua để cải tạo lại thì mức giá trên là chưa hợp lý.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích thị trường, mức giá 4,8 – 5,0 tỷ đồng sẽ là mức giá hợp lý hơn, tương ứng giá/m² đất khoảng 89-93 triệu đồng, phù hợp với mặt bằng giá chung khu vực nhưng vẫn có thể thương lượng do lợi thế vị trí và hiện trạng nhà.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể áp dụng các lập luận sau:
- So sánh chi tiết các căn tương đồng đã giao dịch thành công gần đây với giá thấp hơn;
- Phân tích chi phí cải tạo, chỉnh sửa nếu có để đưa ra giá hợp lý hơn;
- Nhấn mạnh tính thanh khoản của thị trường hiện tại, giúp chủ nhà nhanh bán được với giá hợp lý;
- Đề xuất thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để tạo sự hấp dẫn cho chủ nhà.
