Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 48m², giá 3,65 tỷ tương đương ~76,04 triệu/m², nằm tại đường Thới An 10, Quận 12. Với nhà trệt 1 lửng đúc, khu vực trung tâm Quận 12, mức giá này có phần cao so với mặt bằng chung nhà hẻm rộng xe hơi trong khu vực.
Tham khảo thị trường, nhà cấp 4 hoặc 1 lửng cùng diện tích, hẻm xe hơi trung tâm Quận 12 thường có giá khoảng 55-65 triệu/m² tùy vị trí và hiện trạng. Giá 76 triệu/m² đang bị đẩy cao khoảng 15-30% so với giá bình quân khu vực.
Nhà hiện trạng còn tốt, xây dựng kiên cố, có 2 phòng ngủ và 2 toilet, đường hẻm rộng 5m thuận tiện xe hơi ra vào. Tuy nhiên, nhà chỉ có 1 tầng lửng nên hạn chế về khả năng mở rộng diện tích sử dụng. Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² cho phần thô và hoàn thiện, nếu mua nhà cũ xây lại thì cần tính thêm chi phí phá dỡ và thời gian.
Nhận xét về giá: Giá đang ở mức cao, người mua cần thương lượng giảm ít nhất 10-15% để đạt giá hợp lý hơn và tránh rủi ro “giá ảo” do thị trường đang sốt ảo tại một số khu vực Quận 12.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi 5m, thuận tiện đi lại và đậu xe, hiếm nhà hẻm xe hơi trong khu vực có diện tích tương tự.
- Nhà có sẵn 2 phòng ngủ và 2 toilet, phù hợp gia đình nhỏ, dọn vào ở ngay không cần sửa chữa.
- Vị trí trung tâm phường Thới An, gần chợ, trường học, siêu thị, trạm xe buýt, thuận tiện di chuyển và sinh hoạt.
- Hướng Tây mang ánh sáng tốt buổi chiều, phù hợp với nhiều gia chủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định do vị trí trung tâm và tiện ích xung quanh. Với diện tích nhỏ và kết cấu hiện có, không thuận tiện để làm kho xưởng hay xây mới cao tầng do diện tích đất hạn chế và chi phí xây dựng cao. Nếu đầu tư xây lại, chi phí và thời gian sẽ lớn trong khi lợi nhuận chưa chắc đảm bảo do diện tích nhỏ hẹp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Thới An 8) | Đối thủ 2 (Đường Thới An 12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 48 | 50 | 45 |
| Giá bán (tỷ) | 3,65 | 3,1 | 2,9 |
| Giá/m² (triệu) | 76,04 | 62 | 64,44 |
| Hẻm | Xe hơi 5m | Xe hơi 4m | Xe máy 3m |
| Số tầng | 1 trệt 1 lửng | 1 trệt | 1 trệt |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 1 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt phần lửng đúc, tránh thấm dột và nứt nẻ sau thời gian sử dụng.
- Đảm bảo hẻm xe hơi 5m thông thoáng, không bị cấm xe, kiểm tra khả năng quay đầu xe thuận tiện.
- Xác minh sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, quy hoạch không ảnh hưởng.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, vệ sinh trong nhà còn hoạt động tốt, không cần sửa chữa lớn.
- Đánh giá phong thủy hướng Tây phù hợp với gia chủ, tránh giờ nắng gay gắt hoặc nóng bức.
