Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà cho thuê có diện tích sử dụng 80m² trên diện tích đất 40m², thuộc loại nhà trong hẻm (ngõ nhỏ) tại Quận Gò Vấp, phường 14. Với mức giá thuê 8 triệu đồng/tháng, ta có đơn giá thuê khoảng 100.000 đồng/m² sử dụng.
So với mặt bằng giá thuê nhà ở khu vực Quang Trung, Gò Vấp hiện nay, nhà nguyên căn 2 phòng ngủ, 2 toilet, có trang bị máy lạnh, bếp ga âm được cho thuê từ khoảng 7-10 triệu đồng/tháng tùy vị trí và kết cấu. Vậy mức giá 8 triệu đồng là ở mức trung bình, không quá cao nhưng cũng không thấp.
Do nhà nằm trong hẻm, nên chi phí vận hành, tiện ích có thể bị hạn chế hơn so với nhà mặt tiền. Nhà có giấy tờ sổ hồng đầy đủ là điểm cộng lớn cho khách thuê yên tâm. Nhà mới đẹp, có 2 máy lạnh và bếp ga âm cũng tăng giá trị sử dụng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 8 triệu/tháng là phù hợp với chất lượng và vị trí nhà trong hẻm khu vực Gò Vấp, không bị đẩy giá quá cao, đây là mức giá có thể chốt nhanh với điều kiện kiểm tra kỹ hẻm và hiện trạng nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần trường học Phạm Văn Chiêu, gần chợ và trạm xe buýt giúp tiện di chuyển và sinh hoạt hàng ngày.
- Nhà có 2 phòng ngủ, 2 toilet phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc nhóm người thuê cùng.
- Trang bị 2 máy lạnh và bếp ga âm hiện đại tăng tiện nghi.
- Nhà trong hẻm nhưng diện tích sử dụng rộng (80m²) so với diện tích đất 40m², chứng tỏ có kết cấu chắc chắn, có thể là nhà 2 tầng hoặc tận dụng không gian hiệu quả.
- Đã có sổ hồng rõ ràng, đảm bảo pháp lý minh bạch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp để ở thực tế, đặc biệt với những người làm việc hoặc học tập quanh khu vực Gò Vấp. Ngoài ra, do vị trí gần trường học và chợ, căn nhà cũng phù hợp để cho thuê dài hạn với đối tượng gia đình nhỏ hoặc nhân viên văn phòng.
Kịch bản đầu tư xây lại không phù hợp do diện tích đất nhỏ, nằm trong hẻm và có sổ sẵn nên chỉ nên giữ nguyên trạng để khai thác dòng tiền cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Quang Trung, P14, hẻm nhỏ | Đường Phạm Văn Chiêu, P14, mặt tiền | Đường Lê Văn Thọ, P14, hẻm xe hơi |
| Diện tích sử dụng | 80 m² | 75 m² | 90 m² |
| Số phòng ngủ | 2 | 3 | 2 |
| Giá thuê | 8 triệu/tháng | 11 triệu/tháng | 7 triệu/tháng |
| Tiện ích đi kèm | 2 máy lạnh, bếp ga âm | Máy lạnh, sân để xe | Bếp ga, không máy lạnh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra đường hẻm có đủ rộng để xe máy và ô tô nhỏ ra vào thuận tiện, tránh trường hợp hẻm quá nhỏ gây khó khăn sinh hoạt.
- Kiểm tra hiện trạng nhà về điện nước, thấm dột, hệ thống máy lạnh và bếp ga còn hoạt động tốt hay không.
- Xác minh giấy tờ pháp lý (sổ hồng) có hợp lệ, không có tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Kiểm tra an ninh khu vực và môi trường xung quanh (ồn ào, an ninh trật tự) vì nhà nằm trong hẻm.
