Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích sử dụng 156 m² trên diện tích đất 64 m², xây 3 tầng với 4 phòng ngủ và 3 WC, nằm trong hẻm xe hơi rộng khoảng 4m, chiều dài 16m, hướng Đông Bắc. Giá thuê 17 triệu/tháng tương đương khoảng 109.000 đồng/m² sử dụng/tháng.
So sánh với mặt bằng chung khu vực Gò Vấp, nhà 3 tầng, nội thất đầy đủ, hẻm xe hơi, mức giá thuê dao động phổ biến từ 12 – 18 triệu/tháng tùy vị trí và chất lượng nhà. Vì căn này gần công viên, trường học lớn (Nguyễn Công Trứ, Lương Thế Vinh) và thuộc khu dân cư đông đúc nên có ưu thế về tiện ích.
Tuy nhiên, diện tích đất 64 m² khá nhỏ, hẻm chỉ 4m, có thể gây khó khăn cho việc đậu xe hoặc vận chuyển lớn. Nhà xây 3 tầng với diện tích sử dụng lớn chứng tỏ tận dụng tối đa diện tích đất. Về mặt pháp lý, đã có sổ, giúp giảm rủi ro.
Nhận xét về giá: Giá thuê 17 triệu/tháng là mức khá cao so với nhà trong hẻm tại Gò Vấp, có thể cao hơn 10-20% so với các căn tương tự không gần công viên và trường học. Vì vậy, giá đang có dấu hiệu “ngáo giá” nhẹ và người thuê có thể thương lượng giảm 1-2 triệu để hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đối diện công viên tạo không gian thoáng mát, môi trường sống trong lành hiếm có trong khu vực.
- Gần trường học cấp 3 và tiểu học, rất thuận tiện cho gia đình có con nhỏ.
- Hẻm xe hơi, thuận tiện cho xe ô tô ra vào, không phải hẻm nhỏ quá gây bất tiện.
- Nhà mới được trang bị nội thất đầy đủ, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho gia đình thuê ở thực hoặc hộ gia đình thuê dài hạn vì số lượng phòng ngủ và WC lớn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thoải mái. Ngoài ra, có thể tận dụng cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng nhỏ nếu cải tạo lại một phần không gian. Không phù hợp để làm kho xưởng do nằm trong khu dân cư đông đúc và hẻm nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 23, P8, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường số 15, P8, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 156 m² | 140 m² | 160 m² |
| Số tầng | 3 tầng | 3 tầng | 2 tầng |
| Phòng ngủ | 4 phòng | 3 phòng | 4 phòng |
| Hẻm | 4 m, xe hơi | 3 m, xe máy | 4 m, xe hơi |
| Vị trí | Đối diện công viên, gần trường học | Cách công viên 300 m | Gần chợ, cách công viên 500 m |
| Giá thuê | 17 triệu/tháng | 15 triệu/tháng | 16 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý, xác nhận sổ đỏ thật và không có tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà cũ, đặc biệt hệ thống điện nước và trần nhà xem có thấm dột hay không.
- Do hẻm 4m, kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô, tránh trường hợp bất tiện khi đi lại.
- Xem xét phong thủy hướng Đông Bắc có phù hợp với chủ nhà hay không.
- Kiểm tra nội thất đầy đủ có còn hoạt động tốt hay đã xuống cấp cần thay thế.
