Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê tại Xô Viết Nghệ Tĩnh, Bình Thạnh có diện tích 60m², gồm 2 phòng ngủ và 2 WC, giá thuê 7 triệu/tháng. Với vị trí gần chợ Thị Nghè và nhà thờ Thị Nghè, đây là khu vực trung tâm quận Bình Thạnh, khá sầm uất, tiện ích đầy đủ nhưng hẻm chỉ rộng cho xe máy đi lại.
Giá thuê 7 triệu/tháng tương đương khoảng 117.000 đồng/m²/tháng, mức giá này so với các căn nhà hẻm xe máy trong khu vực trung tâm Bình Thạnh là ở mức trung bình đến hơi cao. Nhà mới xây sửa, không nội thất, có sân để xe máy là điểm cộng.
Tuy nhiên, nhà nằm trong hẻm nhỏ, không thể đi ô tô vào, đây là điểm hạn chế lớn đối với một số khách thuê có xe hơi. Nhà không có nội thất, người thuê phải đầu tư thêm chi phí trang bị.
Nhận xét về giá: Giá thuê 7 triệu/tháng là tương đối hợp lý nếu đặt trong bối cảnh nhà mới sửa, 2 WC riêng biệt và sân để xe máy rộng. Tuy nhiên, điểm yếu về hẻm nhỏ và không có nội thất sẽ là cơ sở để người thuê thương lượng giảm giá khoảng 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần chợ Thị Nghè và nhà thờ Thị Nghè – thuận tiện mua sắm, di chuyển.
- Có khoảng sân rộng trước nhà để được tối đa 4 xe máy, hiếm nhà trong hẻm nhỏ có sân rộng như thế.
- 2 phòng ngủ diện tích rộng (mỗi phòng 30m²) và 2 WC riêng biệt phù hợp cho gia đình hoặc nhóm thuê.
- Nhà mới xây sửa nên có thể đảm bảo sự an toàn, không gian sống thoáng đãng hơn nhà cũ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực tế, dành cho gia đình nhỏ hoặc nhóm người đi làm cần chỗ ở trung tâm Bình Thạnh. Với sân rộng để xe máy và 2 phòng ngủ tương đối rộng, có thể tối ưu cho thuê theo nhóm hoặc hộ gia đình. Không phù hợp để làm văn phòng hoặc kho do hẻm nhỏ, không thuận tiện giao thông xe lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm xe máy, gần chợ Thị Nghè | Hẻm xe máy, cách chợ 300m | Hẻm ô tô nhỏ, cách chợ 500m |
| Diện tích | 60 m² | 55 m² | 65 m² |
| Số phòng ngủ | 2 phòng | 2 phòng | 3 phòng |
| Số WC | 2 phòng | 1 phòng | 2 phòng |
| Sân để xe | Có, rộng để 4 xe máy | Không có sân | Có, nhưng nhỏ |
| Giá thuê | 7 triệu/tháng | 6 triệu/tháng | 8 triệu/tháng |
| Nội thất | Không | Đầy đủ | Cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ độ an toàn của hẻm, đặc biệt giờ cao điểm có bị ách tắc hay không.
- Kiểm tra nguồn điện, nước, hệ thống thoát nước và phòng chống thấm dột trong nhà mới sửa.
- Xác minh rõ ràng sổ hồng và pháp lý, tránh trường hợp tranh chấp hẻm hoặc lối đi.
- Do không có nội thất, cần đánh giá chi phí trang bị thêm khi thuê.
- Kiểm tra xem sân để xe có thực sự an toàn, tránh mất trộm hoặc hư hại xe.
- Đánh giá phong thủy hẻm (hẻm cụt, hẻm dài) nếu người thuê có yêu cầu.
