Nhận định về mức giá 2,1 tỷ đồng cho căn nhà tại phường Phước Long A, TP. Thủ Đức
Giá bán 2,1 tỷ đồng với diện tích 73 m² tương đương 28,77 triệu đồng/m² đang được rao bán cho căn nhà một trệt một gác, 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 2 mặt tiền, hẻm xe hơi rộng 4 mét tại khu vực phường Phước Long A, TP. Thủ Đức.
Trước khi đánh giá mức giá này có hợp lý hay không, cần lưu ý các đặc điểm pháp lý và vị trí như sau:
- Giấy tờ viết tay, không sổ hồng chính chủ, gây rủi ro về pháp lý.
- Nhà dính quy hoạch/lộ giới, có thể bị ảnh hưởng hoặc hạn chế xây dựng, chuyển nhượng.
- Nhà nở hậu, tóp hậu – là dạng hình dáng đất không lý tưởng, ảnh hưởng đến giá trị sử dụng và thị trường.
- Vị trí thuộc hẻm xe hơi 4m, không mặt tiền đường lớn, mặc dù có 2 mặt tiền hẻm nhưng hạn chế giao thương.
Những yếu tố trên đều ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thực của bất động sản.
So sánh mức giá với thị trường xung quanh
| Địa điểm | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá bán (tỷ đồng) | Pháp lý | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phước Long A, TP. Thủ Đức | Nhà hẻm xe hơi, 2PN | 73 | 28,77 | 2,1 | Giấy viết tay | Nhà dính quy hoạch, hẻm 4m |
| Phước Long A, TP. Thủ Đức | Nhà mặt tiền đường 6-8m, 3PN | 80 | 35-40 | 2,8 – 3,2 | Sổ hồng chính chủ | Vị trí đẹp, không dính quy hoạch |
| Quận 9 cũ, nhà hẻm xe hơi | Nhà 1 trệt, 2PN | 70-75 | 22-25 | 1,6 – 1,9 | Sổ hồng chính chủ | Không dính quy hoạch, hẻm rộng 5m |
Phân tích và đề xuất giá hợp lý
Do nhà có giấy tờ viết tay, không hoàn thiện pháp lý, kèm theo nhà bị dính quy hoạch/lộ giới và hình thể đất không đẹp (nở hậu, tóp hậu), vị trí trong hẻm nhỏ chỉ 4m, mức giá 28,77 triệu/m² là cao hơn so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi có pháp lý đầy đủ cùng khu vực (thường dao động 22-25 triệu/m²).
Hơn nữa, nhà mặt tiền đường lớn cùng khu vực có giá khoảng 35-40 triệu/m² với pháp lý rõ ràng và tiện ích tốt hơn.
Vì vậy, mức giá 2,1 tỷ đồng là chưa hợp lý trong điều kiện hiện tại.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này là từ 1,6 – 1,8 tỷ đồng, tương đương 22-25 triệu/m². Mức giá này sẽ phản ánh đúng rủi ro pháp lý, vị trí trong hẻm nhỏ, nhà bị dính quy hoạch và hình thể đất, đồng thời tạo cơ hội giao dịch cho người mua có nhu cầu thực sự.
Cách thuyết phục chủ nhà điều chỉnh giá
- Nhấn mạnh rủi ro pháp lý với giấy tờ viết tay, sẽ làm giảm khả năng vay ngân hàng, ảnh hưởng đến đối tượng khách mua.
- Giải thích về ảnh hưởng của quy hoạch/lộ giới đến quyền sử dụng và khả năng xây dựng, đồng thời giá trị thị trường giảm theo.
- Chỉ ra vị trí trong hẻm nhỏ và hình dáng đất không thuận lợi làm giảm giá trị sử dụng và tiềm năng tăng giá.
- So sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực có pháp lý đầy đủ và vị trí tốt hơn để làm cơ sở thương lượng.
- Đề xuất mức giá 1,6 – 1,8 tỷ đồng, vừa hợp lý với tình trạng pháp lý và hiện trạng, vừa đảm bảo nhanh chóng thanh khoản.
Việc chủ nhà chấp nhận mức giá này sẽ giúp giao dịch thành công nhanh chóng, tránh tình trạng để lâu khó bán do các hạn chế nêu trên.
